Il Decreto “Salva Casa” ha introdotto significative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), in particolare con l’inserimento dell’articolo 36-bis, che affianca l’esistente articolo 36. Queste disposizioni disciplinano le procedure di sanatoria per abusi edilizi, differenziandosi per ambito di applicazione e requisiti richiesti.
Articolo 36: Accertamento di conformità
L’articolo 36 riguarda gli interventi edilizi realizzati in totale difformità o in assenza del permesso di costruire. Per ottenere la sanatoria in questi casi, è necessario soddisfare il requisito della “doppia conformità”, ovvero l’opera deve essere conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento, sia a quella in vigore al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. Questo approccio, definito “doppia conformità rigida”, richiede quindi una verifica temporale duplice della legittimità dell’opera.
Articolo 36-bis: Sanatoria semplificata
L’articolo 36-bis, introdotto dal Decreto “Salva Casa”, si applica a interventi meno rilevanti, come le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e le variazioni essenziali. In questo contesto, la sanatoria richiede una “doppia conformità semplificata”: l’intervento deve essere conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. Questa semplificazione mira a facilitare la regolarizzazione di abusi minori, riducendo gli ostacoli burocratici.
Differenze principali tra gli articoli 36 e 36-bis
- Ambito di applicazione: L’articolo 36 si applica a interventi più gravi, come costruzioni totalmente abusive o in assenza di permesso di costruire, mentre l’articolo 36-bis riguarda abusi minori, come parziali difformità o mancanza di SCIA.
- Requisiti di conformità: L’articolo 36 richiede la conformità dell’opera sia alle normative vigenti al momento della realizzazione che a quelle attuali (“doppia conformità rigida”). L’articolo 36-bis, invece, richiede la conformità alla disciplina edilizia al momento della realizzazione e a quella urbanistica al momento della richiesta di sanatoria (“doppia conformità semplificata”).
- Procedura: L’articolo 36 prevede una procedura più complessa e rigorosa, data la gravità degli abusi trattati. L’articolo 36-bis introduce una procedura semplificata, con possibilità di sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica di settore.
In ambito di Doppia Conformità è da sottolineare che la recente sentenza n. 125/2024 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 135, comma 7, della legge della Provincia autonoma di Trento n. 1/2008 che prevedeva una deroga al principio della doppia conformità per la sanatoria di abusi edilizi. La Corte ha ribadito che il requisito della doppia conformità, sancito dall’art. 36 del DPR 380/2001, è fondamentale per garantire l’uniformità della disciplina urbanistica su tutto il territorio nazionale. Questo principio richiede che l’opera abusiva sia conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria. La sentenza sottolinea che eventuali deroghe a questo requisito devono essere stabilite a livello statale, per assicurare una disciplina uniforme in materia edilizia.
Il Decreto “Salva Casa”, introducendo l’art. 36-bis nel DPR 380/2001, ha creato una deroga statale al principio della doppia conformità, rendendo più flessibile la sanatoria per alcune tipologie di abusi edilizi.
Mentre l’art. 36 richiede la doppia conformità rigida (urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione che della richiesta di sanatoria), il nuovo art. 36-bis introduce una conformità “semplificata”, consentendo la sanatoria per abusi minori quando l’opera è conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica attuale.
In pratica, il Decreto “Salva Casa” ha risolto il problema segnalato dalla Corte Costituzionale: le deroghe alla doppia conformità devono essere previste dalla normativa statale e non da leggi regionali o provinciali.
In sintesi, il Decreto “Salva Casa” ha ampliato le possibilità di regolarizzazione degli abusi edilizi, introducendo una procedura semplificata per le irregolarità minori attraverso l’articolo 36-bis, pur mantenendo un approccio rigoroso per gli abusi più gravi disciplinati dall’articolo 36.
