Segnalazione certificata di agibilità: documenti, tempi e costi dopo il Salva Casa

La segnalazione certificata di agibilità (SCA) è il documento con cui il direttore dei lavori o un tecnico abilitato attesta che un edificio nuovo o ristrutturato è sicuro, salubre e conforme al progetto, e va presentata allo Sportello Unico entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Dal 2016 non esiste più il “certificato” rilasciato dal Comune: l’immobile si può usare dal giorno in cui la segnalazione completa viene depositata.

Segnalazione certificata di agibilità: la risposta breve

La SCA è disciplinata dall’art. 24 del DPR 380/2001, riscritto dal D.Lgs. 222/2016 e ritoccato dal Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024). Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, dove prevista, infrastrutturazione digitale, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato.

In pratica: chi costruisce, demolisce e ricostruisce, sopraeleva o esegue lavori che incidono su quei requisiti deve depositare la SCA in Comune, con gli allegati previsti, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Se non lo fa, rischia una sanzione da 77 a 464 euro e, soprattutto, problemi quando vorrà vendere o affittare.

Riferimenti normativi

• Art. 24 DPR 380/2001: oggetto della SCA, interventi interessati, termine di 15 giorni, sanzione, agibilità parziale, allegati obbligatori, deroghe del Salva Casa (commi 5-bis, 5-ter, 5-quater), utilizzo dalla data di presentazione (comma 6), controlli anche a campione (comma 7).
• Art. 24, comma 7-bis: SCA “senza lavori” per immobili legittimi privi di agibilità; richiede un decreto ministeriale attuativo che, per quanto verificato, non è ancora stato adottato.
• Art. 25 DPR 380/2001: procedimento e ruolo dello Sportello Unico.
• Modulo unificato SCA: aggiornato al Salva Casa con l’Accordo della Conferenza Unificata del 30 luglio 2025; i Comuni dovevano adottarlo entro il 30 ottobre 2025.

Quando serve la SCA: casi tipici

L’ultima riga è quella che crea più equivoci. Una casa costruita legittimamente decenni fa, senza abitabilità e senza lavori recenti, non ha una SCA da “recuperare”: oggi la strada è valutare un intervento edilizio vero (spesso con SCIA) che renda possibile la segnalazione, oppure documentare lo stato legittimo con i titoli storici. Alcuni Comuni hanno prassi proprie: conviene chiedere all’ufficio tecnico prima di muoversi.

Documenti da allegare

L’art. 24, comma 5, elenca gli allegati minimi. In sintesi servono:

• attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato sulla sussistenza dei requisiti e sulla conformità al progetto;
• certificato di collaudo statico (art. 67) oppure, per gli interventi che non lo richiedono, la dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori;
• dichiarazione di conformità alle norme sulle barriere architettoniche (accessibilità, visitabilità, adattabilità);
• estremi dell’aggiornamento catastale (pratica DOCFA già presentata);
• dichiarazioni di conformità degli impianti rilasciate dalle imprese installatrici (DM 37/2008), o di rispondenza;
• attestazione sull’infrastruttura fisica multiservizio per la banda ultra larga, quando prevista.

Il modulo unificato richiede in più, a seconda dei casi, gli estremi della pratica sismica depositata o autorizzata (in Abruzzo presso il Genio Civile), la documentazione energetica prevista dal D.Lgs. 192/2005 per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti, la ricevuta dei diritti di segreteria e, se applicabile, l’asseverazione delle deroghe Salva Casa sulle altezze.

Le deroghe del Salva Casa su altezze e superfici

I commi 5-bis e 5-ter consentono al tecnico di asseverare i requisiti igienico-sanitari anche con altezza interna fino a 2,40 metri (invece dei 2,70 del DM 5 luglio 1975) e con monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due (invece di 28 e 38 mq). Le deroghe valgono solo se l’alloggio rispetta l’adattabilità del DM 236/1989 e se l’intervento è un recupero con miglioramento igienico-sanitario o una ristrutturazione con soluzioni alternative adeguate. Non è una sanatoria delle altezze: serve un progetto che dimostri aerazione, illuminazione e comfort, e il comma 5-quater obbliga a indicare nel modulo i riferimenti normativi applicati.

Procedura passo passo

1. Fine lavori: il direttore dei lavori deposita la comunicazione di fine lavori del titolo (permesso o SCIA).
2. Raccolta allegati: collaudo statico, dichiarazioni degli impianti, aggiornamento catastale, eventuale documentazione energetica e sismica.
3. Verifica di conformità: il tecnico confronta lo stato realizzato con il progetto approvato; le piccole differenze rientranti nelle tolleranze costruttive del Salva Casa vanno dichiarate, le altre richiedono una variante o una sanatoria prima della SCA.
4. Deposito: la SCA si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia, quasi sempre per via telematica (a San Salvo, Vasto e nei Comuni della provincia di Chieti tramite i portali SUE/SUAP comunali).
5. Utilizzo: dalla data di presentazione completa l’immobile è utilizzabile.
6. Controlli: il Comune può verificare la documentazione e ispezionare le opere, anche a campione, secondo le regole regionali e comunali.

Tempi e costi indicativi

Il termine di legge è uno solo: 15 giorni dalla fine lavori. Non c’è un’attesa per il “rilascio”, ma i controlli comunali possono arrivare anche dopo.

I costi dipendono dall’intervento. Come stima dello studio per un’abitazione nel Vastese: diritti di segreteria comunali generalmente tra qualche decina e circa 200 euro (variano da Comune a Comune); compenso del tecnico per la sola SCA, se è lo stesso direttore dei lavori, tra 300 e 800 euro; se il fascicolo va ricostruito da un professionista nuovo, tra 800 e 2.000 euro. A parte vanno considerati il collaudo statico, l’aggiornamento catastale (50 euro di tributi per unità più l’onorario) e le eventuali dichiarazioni di rispondenza degli impianti.

Errori e rischi

• Presentarla in ritardo o non presentarla: sanzione da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3).
• Confondere agibilità e conformità urbanistica: la SCA non sana gli abusi. Se l’immobile è difforme dal titolo, la segnalazione resta esposta a contestazioni e non protegge al rogito.
• Planimetria catastale non allineata: è uno degli errori più frequenti nelle compravendite, come spiegato nell’articolo su conformità catastale e urbanistica.
• Vendere senza agibilità: per la Cassazione (ord. n. 9507/2025) la mancanza dell’agibilità può portare alla risoluzione del contratto se le difformità non sono sanabili, a un vizio per mancanza di qualità essenziali se sono sanabili, o al solo risarcimento se si tratta di un ritardo amministrativo.
• Dimenticare le dichiarazioni degli impianti: senza di esse la SCA è incompleta e l’immobile, di fatto, non è utilizzabile.

Conclusioni

La segnalazione certificata di agibilità è l’ultimo passo di ogni intervento importante, ma si prepara dall’inizio: un cantiere con collaudo, impianti certificati e catasto aggiornato chiude la SCA in pochi giorni, uno senza documenti può bloccare una vendita per mesi. Per un quadro di tutti i titoli edilizi, dalla CILA al permesso di costruire, vedi la guida completa alle pratiche edilizie.

Quando rivolgersi a un tecnico

Conviene coinvolgere un tecnico già durante i lavori, non a cantiere chiuso, e sempre prima di un preliminare di vendita se l’agibilità manca o è dubbia. Lo studio segue SCA, aggiornamenti catastali e verifiche di conformità a San Salvo, Vasto e in provincia di Chieti: trovi i dettagli nella pagina dedicata alle pratiche edilizie.

Domande frequenti

Il certificato di agibilità esiste ancora?

No. Dal D.Lgs. 222/2016 il certificato rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, presentata dal tecnico. I vecchi certificati di abitabilità e agibilità restano validi per gli immobili per cui erano stati rilasciati.

Entro quanto tempo va presentata la SCA?

Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, come previsto dall’art. 24 del DPR 380/2001. Se si supera il termine la segnalazione si può ancora presentare, ma con la sanzione da 77 a 464 euro.

Posso abitare la casa prima dei controlli del Comune?

Sì. L’immobile è utilizzabile dalla data di presentazione della segnalazione completa di tutti gli allegati. I controlli comunali possono avvenire dopo e, se emergono carenze, il Comune può vietarne l’uso fino alla regolarizzazione.

Serve la SCA dopo una CILA?

Di norma no, perché la CILA riguarda lavori che non incidono su sicurezza, igiene e impianti in modo rilevante. Se però i lavori modificano i requisiti dei locali, ad esempio con nuovi impianti o un cambio d’uso, conviene verificarlo con l’ufficio tecnico.

Una casa costruita prima del 1967 senza abitabilità può ottenere la SCA?

Senza lavori, oggi no: il comma 7-bis dell’art. 24 prevede questa possibilità ma il decreto attuativo non risulta adottato. Si può valutare un intervento edilizio che consenta la segnalazione o documentare la legittimità dell’immobile con i titoli storici.

Fonti

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico dell’edilizia, testo vigente (Normattiva)
• Nuovo modulo SCA: aggiornamento 2025 e guida operativa del Comune di Roma (LavoriPubblici.it, 05/11/2025)
• DL Salva Casa, aggiornato il modulo della segnalazione certificata di agibilità (ANCE, agosto 2025)
• Immobili privi di agibilità: come attestarla senza decreto attuativo (Studio Tecnico Pagliai, agg. 04/02/2025)
• Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 9507 dell’11 aprile 2025 – massima (Brocardi)