Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: percentuali, esempi e come dichiararle

Le tolleranze costruttive sono gli scostamenti tra quanto autorizzato e quanto realizzato che la legge non considera abusi: dopo il Salva Casa vanno dal 2% al 6% a seconda della superficie dell’unità immobiliare e della data dei lavori. Capire se una difformità rientra nei limiti è il primo controllo da fare prima di una vendita, di un mutuo o di una nuova pratica.

La risposta breve

Un’altezza o una superficie leggermente diverse dal progetto approvato non sono automaticamente un abuso. L’art. 34-bis del DPR 380/2001 stabilisce che uno scostamento contenuto entro certe percentuali non costituisce violazione edilizia. Per i lavori eseguiti fino al 24 maggio 2024 le soglie sono più ampie e crescono al diminuire della superficie utile dell’immobile; per i lavori successivi resta il limite ordinario del 2%.

La tolleranza però non è “automatica”: va verificata con un rilievo e dichiarata da un tecnico abilitato, e in zona sismica richiede un passaggio in più.

Tolleranze costruttive: cosa prevede l’art. 34-bis dopo il Salva Casa

Il D.L. 69/2024 (convertito dalla L. 105/2024) ha riscritto l’art. 34-bis del Testo unico edilizia. I punti principali sono:

• comma 1: lo scostamento di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non è violazione se contenuto entro il 2% delle misure del titolo;
• comma 1-bis: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le soglie sono graduate in base alla superficie utile;
• comma 1-ter: la superficie utile si calcola su quella assentita dal titolo originario, senza tener conto di frazionamenti successivi; gli scostamenti valgono anche per le misure minime di distanze e requisiti igienico-sanitari;
• commi da 2 a 3-ter: tolleranze esecutive, dichiarazione del tecnico, zone sismiche e salvezza dei diritti dei terzi.

Le percentuali per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024

Superficie utile dell’unità immobiliare	Tolleranza ammessa
oltre 500 mq	2%
da 300 a 500 mq	3%
da 100 a 300 mq	4%
da 60 a 100 mq	5%
sotto i 60 mq	6%

Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024 vale sempre il 2%, qualunque sia la superficie. Secondo le linee di indirizzo del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, la prova che i lavori sono anteriori a quella data spetta al proprietario: di regola si usa la comunicazione di fine lavori, altrimenti la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis (atti d’archivio, foto, documenti catastali).

Esempi numerici

Esempi semplificati, utili solo a capire il meccanismo.

Esempio 1: villetta con superficie coperta maggiore

Villetta degli anni ’90 con 140 mq di superficie utile: la fascia è 100-300 mq, quindi la tolleranza è il 4%. Il progetto prevedeva 110 mq di superficie coperta.

• realizzati 114 mq: scostamento del 3,64%, entro tolleranza;
• realizzati 114,5 mq: scostamento del 4,09%, fuori tolleranza, serve una sanatoria.

Esempio 2: monolocale con cubatura diversa

Monolocale di 50 mq di superficie utile, lavori del 1988: tolleranza del 6%. Cubatura assentita 150 mc, realizzata 158 mc: scostamento del 5,33%, entro tolleranza.

Esempio 3: altezza interna e requisiti igienico-sanitari

Appartamento di 85 mq (fascia 5%), altezza di progetto 2,70 m, altezza misurata 2,62 m: lo scostamento è del 2,96%. Sembrerebbe rientrare nel 5%, ma 2,70 m è anche l’altezza minima dei locali abitabili. Secondo le linee di indirizzo MIT, per le misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari la soglia resta quella del 2% del comma 1: con 2,62 m il caso va approfondito, mentre con 2,66 m (1,48%) rientra. È proprio il tipo di verifica che non si può fare “a occhio”.

Esempio 4: più difformità nello stesso immobile

Se l’altezza rientra nella tolleranza e la superficie coperta no, la tolleranza si dichiara solo per l’altezza; per la superficie serve la sanatoria. Le linee di indirizzo MIT chiariscono che ogni parametro si valuta per conto proprio: la tolleranza si applica alla singola misura che rientra nella soglia.

Le tolleranze esecutive

Oltre agli scostamenti percentuali, il comma 2 considera tolleranze esecutive, per gli immobili non vincolati, le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità.

Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 il comma 2-bis aggiunge, tra le altre, il minor dimensionamento dell’edificio, la diversa collocazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione grafica.

Attenzione: per gli immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 il MIT esclude l’applicazione delle tolleranze esecutive del comma 2-bis.

Zona sismica: il passaggio da non saltare

Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità individuate dai decreti dell’art. 83, il comma 3-bis chiede al tecnico di attestare che gli interventi rispettano le norme sismiche vigenti all’epoca della realizzazione, allegando la documentazione dell’art. 93. Lo sportello unico trasmette l’attestazione all’ufficio tecnico regionale per le verifiche previste dagli artt. 94 e 94-bis.

In Abruzzo la classificazione sismica è stata aggiornata con la DGR n. 425 del 15/07/2024 (Vasto, per esempio, è in zona 3): prima di dichiarare una tolleranza nel Vastese conviene verificare con l’ufficio sismico regionale quale percorso si applica, perché le prassi possono variare.

Come si dichiarano: procedura passo passo

1. Accesso agli atti in Comune per recuperare il titolo edilizio originario, le varianti e la fine lavori.
2. Rilievo metrico dell’immobile, con altezze, superfici e distanze.
3. Confronto tra rilievo e grafici di progetto, parametro per parametro.
4. Verifica della data di realizzazione e della fascia di superficie utile.
5. Dichiarazione del tecnico: nella modulistica della prossima pratica (CILA, SCIA, permesso) oppure come dichiarazione asseverata allegata al rogito.
6. Eventuale attestazione sismica ai sensi del comma 3-bis.
7. Allineamento catastale, se la planimetria non corrisponde allo stato reale.

Il tema si collega direttamente alla verifica preliminare prima di una vendita, di cui abbiamo parlato in conformità catastale e urbanistica: perché la sola planimetria non basta.

Tempi e costi indicativi

Le cifre che seguono sono stime dello studio per la zona di San Salvo e Vasto, IVA e cassa escluse, e variano in base alla documentazione disponibile:

• accesso agli atti: da 2 a 6 settimane, con diritti di ricerca e copia stabiliti da ciascun Comune;
• rilievo e verifica di conformità di un appartamento: indicativamente 400-900 euro;
• dichiarazione asseverata delle tolleranze: spesso compresa nella verifica, altrimenti 200-400 euro;
• attestazione sismica del comma 3-bis: da valutare caso per caso, perché dipende dalla documentazione strutturale esistente.

Errori e rischi

• Confondere tolleranza e sanatoria: oltre soglia serve la sanatoria (art. 36 o 36-bis), con oblazione. Sul tema vedi la sanatoria art. 36-bis dopo l’ordine di demolizione.
• Ignorare le misure minime: distanze e requisiti igienico-sanitari hanno un margine più stretto.
• Dimenticare la zona sismica: senza l’attestazione la dichiarazione è incompleta.
• Pensare che la tolleranza tuteli verso il vicino: il comma 3-ter fa salvi i diritti dei terzi.

Conclusioni

Le tolleranze costruttive del Salva Casa permettono di chiudere senza sanatoria molte piccole difformità, soprattutto negli immobili più piccoli e meno recenti. Il margine però dipende da tre dati da verificare con precisione: superficie utile, data dei lavori e tipo di misura. Senza un rilievo e il confronto con il titolo, la percentuale resta solo un numero.

Quando rivolgersi a un tecnico

Prima di firmare un preliminare, quando la banca chiede la conformità per il mutuo o prima di una nuova pratica su un immobile mai verificato. Lo studio segue l’intero percorso, dall’accesso agli atti alla dichiarazione: trovi i dettagli nella pagina dedicata alle pratiche edilizie a San Salvo e Vasto.

Domande frequenti

Le tolleranze costruttive valgono anche per i lavori fatti dopo il 2024?

Sì, ma solo nella misura ordinaria del 2% prevista dal comma 1 dell’art. 34-bis. Le soglie dal 3% al 6% del comma 1-bis riguardano esclusivamente gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, e la prova della data spetta al proprietario.

Su quale superficie si calcola la percentuale di tolleranza?

Sulla superficie utile dell’unità immobiliare assentita dal titolo edilizio originario. Se l’appartamento è stato poi frazionato, la fascia percentuale si determina comunque sulla superficie del titolo che ha autorizzato l’intervento.

Chi dichiara le tolleranze e quando?

Le dichiara un tecnico abilitato, nella modulistica della successiva pratica edilizia oppure con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di compravendita o di divisione. In zona sismica, salvo le aree a bassa sismicità, serve anche l’attestazione sul rispetto delle norme sismiche.

Se una difformità supera la soglia cosa succede?

Non si può dichiarare come tolleranza e va regolarizzata con una sanatoria, secondo l’art. 36 o l’art. 36-bis del DPR 380/2001, con il pagamento dell’oblazione. Le altre misure che rientrano nella soglia restano comunque dichiarabili come tolleranze.

Le tolleranze si applicano agli immobili vincolati?

Le tolleranze esecutive dei commi 2 e 2-bis riguardano solo gli immobili non tutelati dal D.Lgs. 42/2004, come confermano le linee di indirizzo del MIT. Per gli immobili vincolati conviene una verifica preliminare con il tecnico, anche sugli aspetti paesaggistici.

Fonti

• Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – Linee guida DL Salva Casa (gennaio 2025)
• MIT – Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del D.L. 69/2024 (PDF, 2025)
• ANCE – Testo del DPR 380/2001 coordinato con il D.L. Salva Casa convertito
• LavoriPubblici.it – Tolleranze costruttive: quando e come si applicano? (12/11/2024)
• Ediltecnico – Regime delle tolleranze e Salva Casa: quando serve la sanatoria e quando no (04/03/2025)
• Regione Abruzzo – DGR n. 425 del 15/07/2024, aggiornamento della classificazione sismica