Sanatoria edilizia art. 36-bis dopo l’ordine di demolizione: cosa dicono Consiglio di Stato e CGARS

Due pronunce della giustizia amministrativa di fine settembre 2026 tornano sulla sanatoria edilizia art. 36-bis del Testo Unico, introdotta dal Salva Casa. Il Consiglio di Stato apre alla possibilità di sanare anche dopo un ordine di demolizione non impugnato, mentre il CGARS ribadisce che non si può “costruire la conformità” con lavori futuri. Per chi ha un immobile con difformità, sono indicazioni concrete su cosa si può fare e cosa no.

Sanatoria edilizia art. 36-bis: perché queste due pronunce contano

La sanatoria edilizia introdotta dal Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) con il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 è diventata uno strumento centrale per regolarizzare le difformità parziali e le variazioni essenziali. A differenza dell’accertamento di conformità “classico” dell’art. 36, che richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda, il 36-bis chiede la conformità urbanistica alla data della domanda e quella edilizia alla data di realizzazione. Inoltre, sulla SCIA in sanatoria o sul permesso in sanatoria il silenzio dell’amministrazione dopo il termine previsto vale accoglimento, non rigetto.

Proprio perché la norma è giovane, i suoi confini li stanno tracciando i giudici. Nell’ultima settimana sono arrivate due pronunce che toccano i due nodi più frequenti nella pratica professionale: cosa succede se il Comune ha già ordinato la demolizione, e fino a che punto si possono “aggiustare” le opere per renderle sanabili.

Il caso del Consiglio di Stato: ordine di demolizione non impugnato e sanatoria successiva

Con l’ordinanza n. 4019 del 24 settembre 2026, il Consiglio di Stato ha sospeso in via cautelare una sentenza del TAR Basilicata (n. 268/2026) che aveva escluso la sanatoria ex art. 36-bis.

I fatti

Un proprietario aveva trasformato due depositi in abitazioni. Nel febbraio 2024 il Comune ha emesso un ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico (interventi in totale difformità o senza titolo), contestando una sopraelevazione con aumento di volume in area a rischio idrogeologico e difformità rispetto all’autorizzazione paesaggistica. L’ordine non è stato impugnato. Circa un anno dopo, entrato in vigore il Salva Casa, il proprietario ha presentato una SCIA in sanatoria ex art. 36-bis, sostenendo la formazione del silenzio-assenso. Il Comune ha annullato la pratica in autotutela.

La lettura del TAR e i dubbi di Palazzo Spada

Il TAR aveva ritenuto che l’ordine di demolizione divenuto inoppugnabile “cristallizzasse” la qualificazione dell’abuso come totale difformità, precludendo il 36-bis, che riguarda invece le difformità parziali e le variazioni essenziali.

Il Consiglio di Stato considera invece seria la tesi opposta: la definitività dell’ordine di demolizione non fissa necessariamente, una volta per tutte, la qualificazione dell’abuso ai fini di una sanatoria introdotta successivamente. Il Collegio nota anche un dettaglio decisivo: l’ordinanza comunale richiamava solo l’art. 31, senza chiarire se si trattasse di totale difformità o di variazione essenziale. La distinzione non è accademica, perché l’art. 36-bis ammette espressamente le variazioni essenziali dell’art. 32.

Attenzione: è una pronuncia cautelare

Va detto con chiarezza: si tratta di un’ordinanza cautelare, non di una sentenza di merito. Il Consiglio di Stato ha sospeso gli effetti della sentenza del TAR e rinviato la decisione al giudizio di appello. È un segnale interpretativo importante, non ancora un principio consolidato. Resta inoltre fermo che, su immobili vincolati, l’art. 32, comma 3, equipara le variazioni essenziali alla totale difformità: un aspetto che nel caso concreto, con un’autorizzazione paesaggistica di mezzo, potrebbe pesare.

Il caso del CGARS: no alla “sanatoria condizionata”

Con la sentenza n. 644 del 28 settembre 2026, il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana ha affrontato un caso diverso ma altrettanto frequente.

I fatti

Una proprietaria aveva realizzato senza titolo, tra il 2013 e il 2014, un nuovo vano, l’ampliamento di una veranda, una scala e alcuni manufatti accessori. Dopo l’ordine di demolizione, non impugnato, ha presentato un “progetto di adeguamento”: modificare il fabbricato per conservare una parte delle opere. Il Comune lo ha respinto per mancanza della doppia conformità.

Il principio

Il CGARS ribadisce un orientamento consolidato: un progetto che rende conformi gli abusi attraverso lavori futuri è una sanatoria condizionata, inammissibile perché la conformità deve esistere al momento della domanda e non può dipendere da opere ancora da realizzare.

La sentenza non applica direttamente l’art. 36-bis, ma il confronto è utile. Il 36-bis consente all’amministrazione di subordinare il rilascio del titolo in sanatoria alla realizzazione di interventi prescritti, ma entro limiti precisi: interventi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore (in particolare in materia di sicurezza) e la rimozione delle opere non sanabili. Non è uno strumento per riprogettare l’edificio fino a farlo rientrare nei parametri urbanistici.

Cosa cambia concretamente per proprietari e tecnici

Mettendo insieme le due pronunce emergono alcune indicazioni operative.

Un ordine di demolizione non impugnato non chiude necessariamente ogni strada, almeno secondo l’orientamento cautelare del Consiglio di Stato. Ma il punto decisivo è come l’abuso è stato qualificato: se l’ordinanza parla genericamente di art. 31, è utile ricostruire tecnicamente se si tratta davvero di totale difformità o di variazione essenziale.

La qualificazione dell’abuso è un lavoro tecnico, non formale. Distinguere tra totale difformità, variazione essenziale (secondo i parametri dell’art. 32 e della legge regionale) e parziale difformità richiede rilievo, confronto con i titoli originari e lettura della disciplina regionale. In Abruzzo, ad esempio, i criteri delle variazioni essenziali vanno letti alla luce della normativa regionale e della modulistica edilizia adeguata al Salva Casa.

Non si può sanare “promettendo” lavori. Se l’opera oggi non è conforme alla disciplina urbanistica, un progetto di modifiche future non basta. Le prescrizioni del 36-bis riguardano adeguamenti tecnici e la rimozione di parti non sanabili, non la trasformazione dell’intervento.

I vincoli cambiano tutto. In area paesaggistica o con vincolo idrogeologico servono il parere dell’autorità competente e una verifica attenta, perché le variazioni essenziali possono essere considerate totale difformità.

Un esempio pratico

Pensiamo a una casa nell’entroterra vastese con un sottotetto reso abitabile e un piccolo ampliamento laterale non previsto nel titolo originario. Il Comune ha emesso un ordine di demolizione anni fa, mai impugnato. Oggi il proprietario vuole vendere. Prima di tutto occorre capire, documenti alla mano, se l’ampliamento costituisce variazione essenziale o organismo diverso, se l’area è vincolata e se l’intervento è conforme allo strumento urbanistico vigente. Solo dopo si valuta se il 36-bis è percorribile, sapendo che l’orientamento giurisprudenziale è ancora in evoluzione.

Conclusioni

La sanatoria edilizia art. 36-bis resta uno strumento potente, ma va maneggiata con attenzione. Il Consiglio di Stato sembra disposto a riconoscerne l’applicazione anche dopo ordini di demolizione divenuti definitivi, purché la qualificazione dell’abuso lo consenta; il CGARS ricorda che la conformità va dimostrata, non costruita con interventi futuri. In attesa della sentenza di merito, la regola prudente è una sola: ogni pratica di sanatoria va preceduta da un’analisi tecnica rigorosa dello stato di fatto e dei titoli.

Cosa significa per chi deve intervenire su un immobile

Se state per vendere, acquistare o ristrutturare un immobile con difformità, o avete ricevuto un ordine di demolizione, il primo passo è una verifica dello stato legittimo: ricerca dei titoli edilizi in Comune, rilievo dello stato di fatto, confronto puntuale e qualificazione delle difformità. È su questa base che un tecnico può indicare se la strada è l’art. 36, l’art. 36-bis, la fiscalizzazione o la rimozione delle opere, e con quali rischi. Lo Studio Sabatini segue queste verifiche nell’area di San Salvo, Vasto e della provincia di Chieti, anche per gli aspetti strutturali e sismici che spesso accompagnano le pratiche di sanatoria.

Fonti

• Consiglio di Stato, ordinanza n. 4019 del 24 settembre 2026 – sintesi e commento (LavoriPubblici.it, 29/09/2026)
• CGARS, sentenza n. 644 del 28 settembre 2026 – sintesi e commento (LavoriPubblici.it, 01/10/2026)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 31, 32, 36 e 36-bis – testo vigente (Normattiva)
• D.L. 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), conv. L. 24 luglio 2024, n. 105 (Normattiva)
• Giustizia amministrativa – ricerca provvedimenti (testo integrale delle pronunce)