IMU seconda casa: come si calcola e quanto pagare al saldo del 16 dicembre

L’IMU seconda casa si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente della categoria (160 per le abitazioni) e applicando al risultato l’aliquota deliberata dal Comune, che per gli “altri fabbricati” parte da una base dello 0,86% e può arrivare all’1,06%. Il 16 dicembre 2026 si versa il saldo: è il momento in cui conta l’aliquota 2026 pubblicata dal Comune sul portale del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre e in cui si fa il conguaglio rispetto all’acconto di giugno. In questa guida trovi la formula, un esempio numerico completo, le riduzioni possibili e gli errori più frequenti.

In breve

La seconda casa non è mai esente da IMU, a differenza dell’abitazione principale non di lusso. Base imponibile = rendita × 1,05 × 160; imposta annua = base imponibile × aliquota comunale × quota e mesi di possesso. L’acconto di giugno si calcola con le aliquote dell’anno precedente, il saldo di dicembre con il Prospetto delle aliquote 2026 del Comune. Comodato a figli o genitori e affitto a canone concordato possono ridurre l’imposta, ma solo con requisiti precisi.

Cosa dice la norma sull’IMU seconda casa

L’IMU (Imposta municipale propria) è disciplinata dall’articolo 1, commi da 738 a 783, della legge 27 dicembre 2019, n. 160. Per “seconda casa” si intende qui qualsiasi abitazione che non sia l’abitazione principale del possessore, cioè quella in cui il proprietario non ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale: la casa al mare, l’appartamento sfitto, quello ereditato, quello dato in affitto o in uso a un familiare.

Le regole principali sono queste:

• base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale (comma 745);
• aliquota di base: 0,86%, che il Comune può aumentare fino all’1,06% o ridurre fino all’azzeramento (comma 754); nei Comuni che applicavano la maggiorazione TASI si può arrivare all’1,14% (comma 755);
• versamento: due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre, con facoltà di pagare tutto entro il 16 giugno (comma 762);
• aliquote differenziate: il Comune può diversificarle solo dentro le fattispecie previste dai decreti del MEF e deve approvarle con il Prospetto delle aliquote, il modello unico pubblicato sul portale del federalismo fiscale (commi 756-757).

La rendita catastale è il reddito convenzionale attribuito dal Catasto a ogni unità immobiliare e si legge nella visura. Il coefficiente (o moltiplicatore) serve a trasformarla in un valore fiscale: è lo stesso meccanismo spiegato nella nostra guida su come si calcola il valore catastale di una casa, con i moltiplicatori propri dell’IMU.

Chi deve pagare e cosa si intende per possesso

Paga l’IMU il soggetto passivo, cioè il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. Se una casa è in usufrutto, paga l’usufruttuario e non il nudo proprietario. In caso di comproprietà ciascun contitolare versa per la propria quota: non esiste un pagamento “per l’intero immobile” a carico di uno solo.

Il mese conta per intero se il possesso è durato più della metà dei giorni del mese; il giorno del trasferimento si attribuisce all’acquirente. Chi compra o eredita una casa in corso d’anno paga quindi solo i mesi di competenza.

Come si calcola l’IMU seconda casa: formula e coefficienti

Il calcolo si fa in quattro passaggi:

1. prendere dalla visura la rendita catastale di ogni unità (appartamento, box, cantina);
2. rivalutarla del 5% (moltiplicare per 1,05);
3. moltiplicarla per il coefficiente della categoria;
4. applicare l’aliquota comunale, poi la quota di possesso e i mesi.

Attenzione alle pertinenze (box, cantina, posto auto coperto): per la seconda casa non c’è alcuna agevolazione, quindi ogni pertinenza paga con la stessa aliquota dell’abitazione o con quella specifica eventualmente prevista dal Comune.

Esempio numerico di calcolo per il saldo di dicembre

L’esempio che segue è puramente illustrativo: rendite e aliquota sono ipotetiche e vanno sostituite con quelle reali della visura e del Prospetto del proprio Comune.

Ipotesi: appartamento A/2 con rendita di 650 euro e box C/6 con rendita di 90 euro, posseduti al 100% per tutto l’anno; aliquota comunale per gli altri fabbricati 1,06% sia nel 2025 sia nel 2026.

L’IMU annua complessiva è di 1.317,79 euro. Con l’aliquota invariata, l’acconto di giugno è pari a 658,90 euro e il saldo di dicembre alla differenza, 658,89 euro. Se il Comune avesse portato l’aliquota 2026, poniamo, dall’1,06% all’1,14%, il saldo sarebbe pari all’IMU annua ricalcolata (1.417,25 euro) meno l’acconto già versato: 758,35 euro. È questo il conguaglio: la differenza che si regola con la rata di dicembre.

Riduzioni ed esenzioni che possono valere per la seconda casa

Comodato a figli o genitori

La base imponibile si riduce del 50% per l’abitazione data in comodato (prestito d’uso gratuito) a un parente in linea retta di primo grado (figlio o genitore) che la usa come abitazione principale, se il contratto è registrato e se il comodante possiede in Italia un solo immobile, oltre eventualmente alla propria abitazione principale nello stesso Comune, e risiede e dimora nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso. Le abitazioni A/1, A/8 e A/9 sono escluse. Basta che manchi un requisito, per esempio un terreno o una quota di un altro fabbricato, perché la riduzione non spetti.

Affitto a canone concordato

Per le abitazioni locate a canone concordato (contratti dell’art. 2, comma 3, della legge 431/1998) l’imposta calcolata con l’aliquota comunale si riduce al 75%.

Fabbricati inagibili e immobili storici

La base imponibile si dimezza per i fabbricati di interesse storico o artistico e per quelli inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, con perizia o dichiarazione sostitutiva secondo il regolamento comunale.

Dove trovare l’aliquota del tuo Comune e come pagare

Le aliquote IMU cambiano da Comune a Comune e, per il saldo, vanno lette sul Prospetto delle aliquote pubblicato nel portale del Dipartimento delle Finanze. Il Comune può prevedere aliquote specifiche per immobili in comodato, locati, a disposizione o a uso stagionale. Per il 2026 i Comuni dovevano inserire il Prospetto entro il 14 ottobre e la pubblicazione, che ne determina l’efficacia, avviene entro il 28 ottobre. Se il Comune non ha approvato un Prospetto valido, per il saldo si applicano le aliquote dell’anno precedente (o, in mancanza di un Prospetto conforme, quelle di base).

La procedura pratica:

1. scaricare la visura catastale aggiornata di ogni unità;
2. cercare il Comune nel portale del Dipartimento delle Finanze, anno 2026, e leggere la fattispecie corretta (altri fabbricati, comodato, locato, a disposizione);
3. ricalcolare l’IMU annua 2026 e sottrarre l’acconto versato a giugno;
4. pagare con modello F24 entro il 16 dicembre 2026, indicando il codice catastale del Comune e il codice tributo 3918 (altri fabbricati, quota Comune).

Errori frequenti e come correggerli

• Usare la rendita sbagliata: dopo una variazione catastale (frazionamento, fusione, DOCFA) la rendita cambia dalla data di efficacia della variazione; serve una visura aggiornata.
• Dimenticare le pertinenze o applicare loro un’agevolazione che vale solo per l’abitazione principale.
• Pagare per l’intero pur essendo comproprietari o usufruttuari al 50%.
• Applicare il comodato senza requisiti o senza contratto registrato.
• Non fare il conguaglio a dicembre quando l’aliquota 2026 è cambiata.
• Planimetria o categoria non coerenti con lo stato di fatto: se la casa è stata ampliata o frazionata senza aggiornare il Catasto, la rendita è sbagliata e l’IMU anche.

Chi si accorge di aver versato meno può regolarizzare con il ravvedimento operoso, pagando imposta, sanzione ridotta e interessi; chi ha versato di più può chiedere il rimborso al Comune entro cinque anni dal pagamento. Le indicazioni di questa guida sono generali e vanno sempre verificate sul caso concreto e sul regolamento del proprio Comune.

Responsabilità dei soggetti coinvolti

Il calcolo e il versamento spettano al proprietario o al titolare del diritto reale; in caso di decesso, gli eredi diventano soggetti passivi dal giorno dell’apertura della successione, ciascuno per la propria quota, anche prima che sia presentata la dichiarazione di successione. Il CAF o il commercialista possono calcolare l’imposta e predisporre l’F24, ma lavorano sui dati catastali forniti. Il tecnico interviene quando i dati catastali non sono corretti: categoria, consistenza o planimetria non aggiornate.

Quando serve un tecnico

Un tecnico abilitato è utile quando la rendita non corrisponde all’immobile reale: ampliamenti, fusioni o frazionamenti mai denunciati, cambi d’uso, box accatastati insieme all’abitazione, fabbricati inagibili per i quali serve una perizia. In questi casi la correzione passa da una pratica DOCFA e da una verifica di conformità catastale e urbanistica. Per le verifiche catastali, le stime e le perizie nel Vastese è possibile fare riferimento al servizio catasto, stime e perizie dello studio a San Salvo e Vasto.

Domande frequenti

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?

Si moltiplica la rendita catastale per 1,05 e poi per 160 (per le abitazioni e le relative pertinenze C/2, C/6 e C/7); al risultato si applica l’aliquota deliberata dal Comune e si rapporta alla quota e ai mesi di possesso.

Quando si paga il saldo IMU 2026?

Il saldo si paga entro il 16 dicembre 2026 con modello F24, applicando le aliquote 2026 pubblicate dal Comune sul portale del Dipartimento delle Finanze e sottraendo quanto già versato con l’acconto del 16 giugno.

Dove trovo l’aliquota IMU del mio Comune?

Nel Prospetto delle aliquote pubblicato sul portale del Dipartimento delle Finanze, cercando il Comune e l’anno di riferimento; per il 2026 la pubblicazione avviene entro il 28 ottobre.

La casa data in comodato al figlio paga l’IMU?

Sì, ma con base imponibile ridotta del 50% se il contratto di comodato è registrato, il figlio la usa come abitazione principale e il genitore possiede un solo immobile in Italia oltre alla propria abitazione principale nello stesso Comune, dove risiede.

Le pertinenze della seconda casa pagano l’IMU?

Sì, box, cantine e posti auto collegati a una seconda casa pagano l’IMU con il coefficiente 160 e con l’aliquota prevista dal Comune, senza le agevolazioni riservate alle pertinenze dell’abitazione principale.

Fonti

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783 (Normattiva)
• IMU – Aliquote e Prospetto (Dipartimento delle Finanze, MEF)
• IMU – Prassi amministrativa, circolari e FAQ (Dipartimento delle Finanze, MEF)
• IMU 2026, si lavora al saldo: le scadenze d’autunno per aliquote e delibere (Informazione Fiscale, 21/09/2026)
• IMU 2026: decreto MEF del 6 novembre 2025 e piattaforma per i Comuni (Edotto, 11/11/2025)