Dichiarazione di successione: entro quando presentarla, imposte e costi sugli immobili

La dichiarazione di successione va presentata online all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso e, quando nell’eredità ci sono immobili, comporta il pagamento immediato delle imposte ipotecaria e catastale, mentre l’imposta di successione si versa entro i 90 giorni successivi alla scadenza. Le indicazioni che seguono sono generali, aggiornate alle norme in vigore a novembre 2026, e vanno verificate sul caso concreto.

In breve

• Termine: 12 mesi dall’apertura della successione, che di regola coincide con la data del decesso.
• Esonero: solo se l’eredità va a coniuge e figli (o altri parenti in linea retta), vale non più di 100.000 euro e non contiene immobili o diritti reali immobiliari.
• Con immobili: imposta ipotecaria 2% e catastale 1% del valore catastale (minimo 200 euro ciascuna), oppure 200 + 200 euro se almeno un erede ha i requisiti prima casa.
• Imposta di successione: si autoliquida e si versa entro 90 giorni dalla scadenza; per coniuge e figli è dovuta solo oltre 1.000.000 di euro a testa.
• Ritardo: sanzione del 45% dell’imposta se si presenta entro 30 giorni dalla scadenza, del 120% se la dichiarazione è omessa.

Cosa dice la norma sulla dichiarazione di successione

Le regole sono nel Testo unico delle imposte sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990) e nel D.Lgs. 347/1990 sulle imposte ipotecaria e catastale, riscritti dal D.Lgs. 139/2024: dal 1° gennaio 2025 l’imposta si autoliquida, cioè la calcolano gli eredi e non più l’ufficio. L’Agenzia delle Entrate ha illustrato le novità con la circolare n. 3/E del 16 aprile 2025.

Il nuovo Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che assorbirà anche le successioni, si applicherà dal 1° gennaio 2027 per il rinvio del Milleproroghe (D.L. 200/2025, art. 4): fino ad allora valgono gli articoli del D.Lgs. 346/1990. Il correttivo D.Lgs. 148/2026, in vigore dal 12 agosto 2026, ha ritoccato interessi e rateazione.

Per apertura della successione si intende il momento della morte del titolare dei beni. La dichiarazione è un adempimento fiscale e non equivale da sola all’accettazione dell’eredità.

Chi deve presentarla e quando

Sono obbligati i chiamati all’eredità e i legatari (chi riceve un bene determinato per testamento), i loro rappresentanti legali, i curatori e gli esecutori testamentari. Se gli obbligati sono più di uno, basta una sola dichiarazione, presentata anche da uno solo di loro per tutti.

Il termine di 12 mesi decorre normalmente dal decesso; in alcuni casi parte più tardi, ad esempio dalla rinuncia di un altro chiamato o dalla scadenza del termine per l’inventario. Entro la scadenza la dichiarazione si può sostituire; dopo, si presenta una dichiarazione modificativa.

Quando non serve

L’esonero richiede che si verifichino insieme tre condizioni: eredità devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta, attivo ereditario lordo non superiore a 100.000 euro, assenza di beni immobili o diritti reali immobiliari. Basta un box o una quota di una casa per rendere obbligatoria la dichiarazione.

Quali imposte si pagano con gli immobili

Con fabbricati o terreni la dichiarazione vale anche come domanda di voltura catastale, cioè l’aggiornamento degli intestatari in Catasto, e di trascrizione nei Registri immobiliari. Prima dell’invio vanno quindi autoliquidate e pagate:

• imposta ipotecaria: 2% del valore dell’immobile, minimo 200 euro;
• imposta catastale: 1% del valore dell’immobile, minimo 200 euro;
• imposta di bollo e tasse ipotecarie e catastali, importi fissi calcolati automaticamente dal software nel quadro EF della dichiarazione.

Per i fabbricati si usa il valore catastale: rendita rivalutata del 5% per il coefficiente della categoria (110 per l’abitazione con requisiti prima casa, 120 per le altre abitazioni e per box e cantine, 140 per il gruppo B). Il calcolo passo per passo è spiegato nella guida su come si calcola il valore catastale di una casa.

Agevolazione prima casa

Se almeno uno degli eredi o legatari ha i requisiti prima casa previsti dall’art. 69 della L. 342/2000 (residenza o lavoro nel Comune, nessun’altra abitazione nello stesso Comune, nessun’altra casa acquistata con le agevolazioni), le imposte ipotecaria e catastale sull’abitazione si pagano in misura fissa: 200 euro ciascuna. Il beneficio si estende ai coeredi senza requisiti e copre al massimo una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.

Imposta di successione: aliquote e franchigie

L’imposta di successione si applica sul valore netto della quota di ciascun beneficiario, dopo la franchigia (la soglia sotto la quale non si paga nulla):

Dal 2025 l’imposta si autoliquida e si versa entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione. Se supera 1.000 euro, si può versare almeno il 20% entro la scadenza e rateizzare il resto in otto rate trimestrali, o dodici se l’importo supera 20.000 euro, indicando la scelta nella dichiarazione.

Esempio di calcolo su una casa ereditata

Esempio dichiaratamente semplificato. Alla morte del padre ereditano la moglie e il figlio. Nell’eredità ci sono:

• l’abitazione in cui vive la moglie, categoria A/2, rendita 800 euro;
• un appartamento al mare, categoria A/3, rendita 500 euro;
• un conto corrente con 40.000 euro.

La moglie ha i requisiti prima casa sull’abitazione di residenza. I passaggi sono questi:

1. Valore della casa di residenza: 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro. Con l’agevolazione prima casa: imposta ipotecaria 200 euro, imposta catastale 200 euro.
2. Valore dell’appartamento al mare: 500 × 1,05 × 120 = 63.000 euro. Imposta ipotecaria 2% = 1.260 euro; imposta catastale 1% = 630 euro.
3. Totale imposte ipotecarie e catastali: 200 + 200 + 1.260 + 630 = 2.290 euro, a cui si aggiungono bollo e tasse fisse calcolate dal software.
4. Imposta di successione: l’attivo è 92.400 + 63.000 + 40.000 = 195.400 euro. Anche ripartito a metà, ciascuna quota (circa 97.700 euro) è molto al di sotto della franchigia di 1.000.000 di euro: imposta di successione pari a zero.

Il costo fiscale è quindi quasi tutto legato agli immobili. Se l’appartamento fosse andato a un nipote, si sarebbe pagata anche l’imposta di successione al 6%, senza franchigia.

Procedura passo per passo

1. Raccogliere i dati: codici fiscali, albero genealogico, eventuale testamento pubblicato, elenco dei beni.
2. Controllare le visure catastali di tutti gli immobili: intestazioni, quote, rendite e categorie devono essere corrette prima dell’invio. Se emergono anomalie, conviene sistemarle subito, come spiegato nella guida sugli errori nella visura catastale.
3. Compilare il modello con il software dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario: beneficiari, attivo, passività e agevolazioni.
4. Autoliquidare e pagare imposte ipotecaria, catastale, bollo e tasse con addebito sul conto corrente, oppure con F24 se la dichiarazione si presenta in ufficio.
5. Inviare la dichiarazione in via telematica, allegando i documenti nel quadro EG.
6. Versare l’imposta di successione, se dovuta, entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione.
7. Verificare la voltura in visura qualche settimana dopo: di norma è automatica, ma in alcuni casi va presentata a parte.

Uffici e modalità

Dal 2019 la dichiarazione si presenta solo online, dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS oppure tramite CAF, commercialista o notaio. Il modello cartaceo resta solo per le successioni aperte prima del 3 ottobre 2006. L’ufficio competente è quello dell’Agenzia relativo all’ultima residenza del defunto.

Costi, tempi e sanzioni

Ai tributi si aggiunge, se ci si affida a un intermediario, il suo compenso: non esistono tariffe fisse e conviene un preventivo scritto che distingua imposte e onorario.

Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 le sanzioni sono queste:

Per i versamenti tardivi si può usare il ravvedimento operoso.

Errori frequenti e come correggerli

• Credersi esonerati perché il patrimonio è modesto: con un immobile la dichiarazione è dovuta.
• Dati catastali errati: l’errore passa agli eredi con la voltura; va corretto con istanza all’Ufficio Provinciale – Territorio.
• Dimenticare un immobile o una quota: si rimedia con una dichiarazione modificativa e il pagamento delle imposte mancanti.
• Usare la prima casa senza requisiti: si recuperano imposte, interessi e sanzioni.
• Trascurare l’IMU: gli eredi sono tenuti all’IMU dalla data del decesso, ciascuno per la propria quota, salvo la casa familiare su cui il coniuge superstite ha il diritto di abitazione e paga da solo; aliquote ed esenzioni dipendono dal Comune, da verificare sulla delibera pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Responsabilità dei soggetti coinvolti

Gli eredi rispondono in solido delle imposte, nei limiti di legge. Il CAF, il commercialista o il notaio che trasmette la pratica risponde della compilazione e dell’invio, ma i dati sui beni e sui requisiti delle agevolazioni li dichiarano gli eredi. Il tecnico interviene quando i dati catastali non corrispondono allo stato reale degli immobili.

Quando serve un tecnico

Con la successione emergono spesso problemi nascosti da anni: planimetrie diverse dallo stato dei luoghi, fabbricati mai accatastati, rendite non aggiornate, intestazioni sbagliate. Prima della dichiarazione, o prima di vendere un immobile ereditato, è utile verificare la conformità catastale e urbanistica, predisporre se serve una variazione DOCFA (la pratica con cui si aggiorna il Catasto fabbricati) e, per la divisione tra coeredi, una stima del valore di mercato. Lo studio segue questi aspetti nell’ambito del servizio di catasto, stime e perizie a San Salvo e Vasto.

Domande frequenti

Entro quanto tempo va presentata la dichiarazione di successione?

Entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che di regola coincide con la data del decesso. In casi particolari, come la rinuncia di un chiamato o l’accettazione con beneficio d’inventario, il termine decorre da un momento successivo.

Se c’è una casa ma l’eredità vale meno di 100.000 euro, la dichiarazione è obbligatoria?

Sì. L’esonero vale solo se mancano del tutto immobili e diritti reali immobiliari, oltre ai requisiti di valore e di parentela. Con un immobile la dichiarazione serve anche per la voltura catastale.

Quanto si paga di imposte sulla casa ereditata?

Si pagano l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1% sul valore catastale, con un minimo di 200 euro ciascuna, più bollo e tasse fisse. Se un erede ha i requisiti prima casa, le due imposte sono di 200 euro ciascuna.

Coniuge e figli pagano l’imposta di successione?

Solo sulla parte della quota di ciascuno che supera 1.000.000 di euro, con aliquota del 4%. Per la maggior parte delle famiglie l’imposta di successione è quindi pari a zero e restano dovute soltanto le imposte legate agli immobili.

Cosa succede se la dichiarazione di successione viene presentata in ritardo?

Per le violazioni dal 1° settembre 2024 la sanzione è del 45% dell’imposta se il ritardo non supera 30 giorni e del 120% se la dichiarazione è omessa. Se non è dovuta imposta, le sanzioni vanno da 150 a 500 euro o da 250 a 1.000 euro.

Fonti

• Circolare n. 3/E del 16 aprile 2025 – Successioni e donazioni dopo il D.Lgs. 139/2024 (Agenzia delle Entrate, 16/04/2025)
• Comunicato stampa sulle novità di successioni e donazioni (Agenzia delle Entrate, 17/04/2025)
• Istruzioni alla dichiarazione di successione e domanda di volture catastali – Fascicolo 1 (Agenzia delle Entrate)
• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 – Testo unico imposta sulle successioni e donazioni (Normattiva)
• D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 – Riforma di successioni, donazioni e tributi indiretti (Normattiva)
• D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 148 – Decreto correttivo in materia di redditi, successioni e donazioni (Normattiva)
• Milleproroghe: rinvio al 2027 dei testi unici tributari, art. 4 D.L. 200/2025 (ANCE, gennaio 2026)