Requisiti igienico-sanitari dell’alloggio: superfici, altezze e finestre

I requisiti igienico-sanitari decidono se un locale può essere abitabile: altezza, superficie, finestre e aerazione. Sono il punto di partenza per recuperare un sottotetto, frazionare un appartamento o presentare l’agibilità.

I requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975

Il riferimento nazionale è ancora il D.M. 5 luglio 1975, integrato dai regolamenti edilizi comunali.

Il bagno può essere privo di finestra solo con un impianto di aspirazione meccanica.

Le deroghe del Salva Casa

Il D.L. 69/2024 ha introdotto nell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 la possibilità di asseverare locali abitabili alti fino a 2,40 m e monolocali fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due. Le condizioni sono precise: l’alloggio deve rispettare i requisiti di adattabilità del D.M. 236/1989, e deve trattarsi di un edificio oggetto di recupero e miglioramento igienico-sanitario oppure di un progetto con soluzioni alternative che garantiscano ventilazione e salubrità. Non vale per le nuove costruzioni.

Lo strumento per la verifica vano per vano

Con la verifica dei requisiti dell’alloggio inserisci i vani con dimensioni, altezza media e finestre apribili. Lo strumento controlla per ogni vano altezza, superficie minima, rapporto aeroilluminante e fattore di luce diurna stimato, e indica:

• la superficie utile e il numero di abitanti ammessi;
• i metri quadrati di finestra mancanti dove il rapporto è sotto 1/8;
• l’effetto delle deroghe del Salva Casa e del comune montano;
• un riepilogo stampabile delle non conformità.

Nell’esempio del sottotetto da recuperare, con altezze medie tra 2,20 e 2,45 m, lo strumento segnala che i locali non raggiungono i 2,70 m e che le finestre sono sotto 1/8: senza deroghe i vani non sono abitabili, con il Salva Casa diventano recuperabili se si rispettano le condizioni di legge e si aumentano le superfici finestrate.

Se il recupero comporta un cambio di destinazione d’uso o nuove aperture, verifica anche il titolo necessario con il wizard sui titoli edilizi. Tutti gli strumenti sono nella pagina delle app.

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Domande frequenti

Quali sono i requisiti igienico-sanitari minimi di una camera da letto?

Secondo il D.M. 5 luglio 1975 la camera singola deve avere almeno 9 m² e la doppia almeno 14 m², con altezza di 2,70 m e finestre apribili pari ad almeno 1/8 della superficie del pavimento.

Un sottotetto alto 2,40 m può diventare abitabile?

Con le deroghe del Salva Casa sì, ma solo nel recupero di edifici esistenti, rispettando l’adattabilità e dimostrando con una relazione asseverata le condizioni igienico-sanitarie. Vanno verificate anche le leggi regionali sul recupero dei sottotetti.

Come si calcola il rapporto aeroilluminante?

Si divide la superficie delle finestre apribili per la superficie del pavimento del locale. Il risultato deve essere almeno 1/8; alcuni regolamenti comunali precisano come conteggiare portefinestre e lucernari.

Fonti

• Edilizia.com – Requisiti minimi per l’abitabilità e modifiche del Salva Casa
• Studio Tecnico Pagliai – Salva Casa, deroga alle altezze minime condizionata