Accesso agli atti edilizi in Comune: come fare la richiesta, tempi e costi

L’accesso agli atti edilizi è la richiesta con cui il proprietario, l’acquirente o il suo tecnico ottengono dal Comune la visione e la copia delle pratiche che riguardano un immobile: licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA, condoni e agibilità. Si presenta all’ufficio tecnico o allo Sportello unico per l’edilizia, il Comune ha 30 giorni per rispondere e la visione è gratuita, mentre le copie si pagano secondo il regolamento comunale.

Accesso agli atti edilizi: la risposta breve

Chi ha un interesse diretto, concreto e attuale collegato all’immobile può chiedere al Comune i documenti delle pratiche edilizie. Il proprietario lo ha sempre; l’acquirente lo dimostra con la proposta accettata o il preliminare; il confinante lo ha quando deve tutelare distanze, vedute o la propria proprietà. La domanda va motivata, deve individuare bene l’immobile e, se la presenta il tecnico, deve essere accompagnata dalla delega.

Senza questo passaggio non si può asseverare con serietà lo stato legittimo: la planimetria catastale non basta, come abbiamo spiegato nell’articolo sulla conformità catastale e urbanistica prima del rogito.

Riferimenti normativi

L’accesso documentale è regolato dagli articoli 22-25 della legge 241/1990 e dal regolamento D.P.R. 184/2006. L’art. 25 stabilisce che l’esame dei documenti è gratuito e che il rilascio di copia è subordinato al rimborso del costo di riproduzione, oltre al bollo e ai diritti di ricerca e visura quando dovuti; decorsi 30 giorni senza risposta la richiesta si intende respinta.

L’accesso civico generalizzato (art. 5, comma 2, D.Lgs. 33/2013) non richiede motivazione ma incontra i limiti dell’art. 5-bis, tra cui la riservatezza dei terzi: per una pratica privata la via ordinaria resta la legge 241.

Il collegamento con l’edilizia passa dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, riscritto dal Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024): lo stato legittimo si ricava dal titolo che ha previsto la costruzione o che ha legittimato l’ultimo intervento sull’intero immobile, integrato dagli eventuali titoli successivi. Per sapere quali sono questi titoli bisogna recuperarli in archivio.

Chi può chiedere e con quale motivazione

Sul confinante il TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 220 del 5 febbraio 2026 ha ribadito che per l’accesso ai titoli edilizi del vicino è sufficiente la vicinitas, purché la richiesta indichi documenti determinati o determinabili e la ragione di tutela. Sul fronte opposto, il TAR Piemonte, sez. II, n. 1453 del 23 giugno 2026 ha annullato il diniego opposto a un proprietario che non conosceva gli estremi delle pratiche: il Comune non può pretendere dal cittadino proprio i dati che l’accesso serve a trovare.

Come si fa la richiesta passo passo

1. Raccogliere i dati dell’immobile

Indirizzo, foglio, particella e subalterno, nomi dei proprietari attuali e di quelli storici, epoca presunta di costruzione e delle modifiche. Nei Comuni come San Salvo e Vasto, dove gran parte dell’edificato è nato tra gli anni ’60 e ’80, il nome del primo intestatario e l’anno di costruzione sono spesso la chiave per trovare la licenza originaria nei registri cartacei.

2. Indicare cosa si cerca

Conviene chiedere tutte le pratiche relative all’immobile e all’edificio: licenza o concessione originaria con tavole, varianti, DIA, SCIA, CILA, condoni con il provvedimento finale, sanatorie, comunicazioni di fine lavori, abitabilità o agibilità. Per i fabbricati in cemento armato o in zona sismica va interrogato anche l’archivio del Genio Civile per il deposito strutturale e il collaudo.

3. Presentare l’istanza

Si usa il modulo del Comune, il portale dello Sportello unico, la PEC o il protocollo, secondo le indicazioni dell’ente. Allegati tipici: documento d’identità, delega, titolo che giustifica l’interesse, visura e planimetria catastale, ricevuta dei diritti se richiesti in anticipo. Conservate sempre la ricevuta di protocollo: da quella data decorrono i 30 giorni.

4. Visione ed estrazione delle copie

Se la domanda è incompleta il Comune deve dirlo entro 10 giorni e il termine riparte; gli eventuali controinteressati hanno 10 giorni per opporsi. Accolta la domanda, l’ufficio fissa un periodo di almeno 15 giorni per la visione, durante il quale il tecnico acquisisce le tavole e verifica la completezza del fascicolo.

Tempi e costi indicativi

Il termine di legge è di 30 giorni dalla presentazione. Nella pratica, tra archivi cartacei, depositi esterni e uffici con poco personale, nei Comuni della provincia di Chieti capita di attendere da due settimane a due mesi: è bene muoversi prima di firmare il preliminare, non dopo.

Gli importi variano molto da Comune a Comune: prima di presentare la domanda verificate la delibera dei diritti di segreteria pubblicata sul sito dell’ente.

Se il Comune non risponde o la pratica non si trova

Dopo 30 giorni di silenzio la richiesta si considera respinta. Entro i 30 giorni successivi si può chiedere il riesame al difensore civico oppure ricorrere al TAR con il rito dell’art. 116 del Codice del processo amministrativo; spesso, però, un sollecito scritto basta.

Diverso è il caso della pratica irreperibile. Il Salva Casa consente di ricostruire lo stato legittimo con altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza) quando sussiste un principio di prova del titolo. In questi casi è prudente farsi rilasciare dal Comune un’attestazione scritta di irreperibilità, motivata, prima di asseverare: un fascicolo che riemerge dopo il rogito con tavole diverse può cambiare le conclusioni.

Errori e rischi da evitare

Il primo errore è fermarsi alla planimetria catastale o all’ultima pratica, invece di partire dal titolo che ha legittimato l’intero immobile. Il secondo è chiedere i documenti a pochi giorni dal rogito, quando una difformità scoperta all’ultimo costringe a rinviare l’atto o a rinegoziare il prezzo. Il terzo è una domanda generica, senza dati catastali né motivazione.

Una volta ottenuti i documenti, il confronto tra tavole e stato di fatto dice se le differenze rientrano nelle tolleranze costruttive del Salva Casa oppure richiedono una sanatoria. Il quadro completo dei titoli e delle procedure è nella nostra guida completa alle pratiche edilizie.

Conclusioni

L’accesso agli atti edilizi è semplice sulla carta e spesso lento nei fatti: una richiesta con dati catastali, nomi storici e motivazione chiara accorcia i tempi. Il valore vero sta poi nella lettura dei documenti, per capire se l’immobile reale corrisponde a quello assentito.

Quando rivolgersi a un tecnico

Conviene affidarsi a un tecnico quando l’accesso serve per un rogito, per una pratica di ristrutturazione o per valutare una sanatoria, perché la delega gli consente di presentare l’istanza, partecipare alla visione e confrontare subito tavole e stato di fatto. Lo studio segue queste verifiche nei Comuni di San Salvo, Vasto e del Vastese: trovate i dettagli nella pagina dedicata alle pratiche edilizie a San Salvo e Vasto.

Domande frequenti

Quanto tempo ha il Comune per rispondere all’accesso agli atti edilizi?

Il Comune ha 30 giorni dalla presentazione della domanda all’ufficio competente; se la domanda è incompleta deve segnalarlo entro 10 giorni. Trascorsi 30 giorni senza risposta la richiesta si intende respinta e si può ricorrere al difensore civico o al TAR entro i 30 giorni successivi.

Quanto costa l’accesso agli atti in Comune?

La sola visione è gratuita. Per le copie si paga il costo di riproduzione e, quando previsti, i diritti di ricerca e visura e il bollo per le copie conformi. Gli importi sono fissati da ciascun Comune: secondo la nostra esperienza vanno da poche decine a oltre 100 euro per pratica, esclusa l’eventuale assistenza del tecnico.

Il tecnico può fare la richiesta al posto del proprietario?

Sì, con una delega firmata dal proprietario e la copia dei documenti di identità di entrambi. La delega dovrebbe autorizzare la visione, l’estrazione di copie e la ricezione delle comunicazioni del Comune.

L’acquirente può chiedere le pratiche edilizie prima del rogito?

Sì, se dimostra un interesse qualificato, di solito con la proposta d’acquisto accettata o il preliminare. Per evitare contestazioni è consigliabile allegare anche la delega del venditore. È la verifica da fare prima di firmare il preliminare, non a ridosso dell’atto.

Cosa succede se la pratica edilizia non si trova in archivio?

Il Comune deve dimostrare e motivare l’impossibilità di esibire gli atti, preferibilmente con un’attestazione scritta. Se esiste un principio di prova del titolo, il Salva Casa consente di ricostruire lo stato legittimo con altri documenti probanti, come riprese fotografiche, estratti cartografici e atti pubblici o privati di provenienza certa.

Fonti

• Legge 7 agosto 1990, n. 241, artt. 22-25 (Normattiva)
• D.P.R. 12 aprile 2006, n. 184, regolamento sull’accesso (Normattiva)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 9-bis (Normattiva)
• D.Lgs. 14 marzo 2013, n. 33, art. 5 (Normattiva)
• Fascicolo edilizio, quando i confinanti possono accedere agli atti – TAR Salerno n. 220/2026 (Ediltecnico, 19/03/2026)
• Accesso agli atti edilizi: il Comune non può respingere istanze generiche – TAR Piemonte n. 1453/2026 (Studio tecnico Pagliai, 09/07/2026)
• Accesso agli atti edilizi: richiesta, tempi, costi e silenzio del Comune (Edilizia.com, 31/07/2026)
• Accesso agli atti e pratiche edilizie indisponibili alla luce del Salva Casa (Studio tecnico Pagliai, agg. 06/04/2026)