Sanatoria edilizia: niente regolarizzazione “a pezzi”, la conformità si valuta sull’intero edificio

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato torna su un tema che ogni tecnico incontra prima o poi: si può sanare “solo la parte regolare” di un immobile abusivo? La risposta è netta ed è utile conoscerla prima di depositare un’istanza.

La decisione: la costruzione è un tutto unico

Con la sentenza n. 6309 del 4 agosto 2026 il Consiglio di Stato ha confermato che la sanatoria edilizia non si può spezzare, perché il concetto di costruzione va inteso in senso unitario. In concreto: se anche un solo parametro dell’opera è fuori norma — per esempio la superficie o la volumetria realizzata — l’intera domanda di accertamento di conformità viene respinta. Non è ammesso “ritagliare” le parti conformi e chiedere di regolarizzare quelle, lasciando fuori le difformità.

Il principio non è un formalismo. L’accertamento di conformità serve a fotografare la legittimità dell’opera nel suo insieme; ammettere una sanatoria parziale significherebbe consentire di consolidare situazioni che, guardate nella loro interezza, restano abusive.

La doppia conformità dell’art. 36 del DPR 380/2001

Il riferimento normativo è l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che disciplina l’accertamento di conformità in senso “classico”. La norma richiede la cosiddetta doppia conformità: l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda.

La sentenza chiarisce anche un punto pratico importante: non si può rimediare a una difformità imponendo semplici “prescrizioni” per ricondurre l’opera a legalità. O l’opera è doppiamente conforme, o l’istanza non regge.

Il canale “attenuato” dell’art. 36-bis (Salva Casa)

Il quadro va letto insieme alla novità introdotta dal decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito nella Legge n. 105/2024), che ha inserito nel Testo Unico l’articolo 36-bis. Questo articolo apre una modalità diversa e più flessibile per le parziali difformità e per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA: prevede una doppia conformità “attenuata”, che àncora la conformità urbanistica alla disciplina vigente al momento della domanda e la conformità edilizia a quella vigente al momento della realizzazione.

L’art. 36-bis consente inoltre, dove necessario, un progetto di ripristino che rimuova le parti non regolarizzabili. Attenzione però: questo non riapre la porta alla sanatoria “a pezzi” bocciata dalla sentenza. Significa che, se una porzione non è sanabile, la si demolisce o si riporta allo stato legittimo, e solo così il resto può essere regolarizzato.

Cosa cambia concretamente

• Prima di presentare un’istanza di accertamento di conformità, l’immobile va verificato nella sua interezza, non solo nelle parti che si intende regolarizzare.
• Non è una strategia sostenibile “isolare” le difformità sperando che il Comune sani il resto: basta un parametro non conforme a far cadere tutto.
• Va valutato fin dall’inizio se il caso rientra nell’art. 36 (doppia conformità piena) o nell’art. 36-bis (conformità attenuata per parziali difformità), perché cambiano requisiti, documentazione e presupposti.
• Quando parte dell’opera non è regolarizzabile, occorre mettere in conto un progetto di ripristino/demolizione mirato.

Un dettaglio procedurale sul preavviso di rigetto

La pronuncia tocca anche l’art. 10-bis della Legge n. 241/1990 (preavviso di rigetto): il Comune può introdurre nel diniego finale motivi non anticipati nel preavviso solo se sono conseguenza delle controdeduzioni presentate dal richiedente. Un aspetto tecnico, ma che incide sulla difesa della pratica in caso di contenzioso.

Cosa significa per chi deve intervenire su un immobile

Chi acquista, ristruttura o vende un immobile con qualche irregolarità dovrebbe partire da una verifica di legittimità completa dello stato di fatto rispetto ai titoli edilizi. Un rilievo accurato e un confronto puntuale tra progetto approvato e opera realizzata evitano di avviare istanze destinate al rigetto — con perdita di tempo, oneri e, nei casi peggiori, ordinanze di demolizione. In presenza di difformità è utile capire subito se sono sanabili (e con quale strumento tra art. 36 e art. 36-bis) oppure se conviene programmare un ripristino parziale. È il tipo di analisi preliminare in cui l’affiancamento di un tecnico fa la differenza tra una pratica solida e una scommessa.

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Fonti

• Consiglio di Stato, sentenza n. 6309/2026 – commento e sintesi: LavoriPubblici.it
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), artt. 36 e 36-bis – testo coordinato: Ingenio-web.it
• Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) – approfondimento art. 36-bis: Ingenio-web.it