Affitti brevi e cambio di destinazione d’uso: la Consulta boccia l’obbligo generalizzato

Con la sentenza n. 164 depositata il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la legge dell’Emilia-Romagna che imponeva il cambio di destinazione d’uso a chi concede un appartamento in affitto breve. Regioni e Comuni possono ancora governare il fenomeno, ma con misure mirate e proporzionate: vediamo cosa ha deciso la Corte e cosa cambia per proprietari e tecnici.

Il caso: la legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi

Negli ultimi mesi molti proprietari hanno chiesto al proprio tecnico di fiducia: «Se affitto la casa su una piattaforma per pochi giorni, devo presentare una pratica edilizia?». In Emilia-Romagna, fino a pochi giorni fa, la risposta era sì.

La legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10 aveva introdotto, all’interno della categoria funzionale turistico-ricettiva, una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata «locazione breve», riferita ai contratti di durata non superiore a 30 giorni. Destinare un’abitazione agli affitti brevi diventava così un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, da legittimare con SCIA se privo di opere, o con il titolo richiesto per le opere se accompagnato da lavori. Non erano previste soglie minime di utilizzo: l’obbligo scattava anche per locazioni sporadiche e valeva su tutto il territorio regionale.

L’art. 5 della stessa legge consentiva poi ai Comuni di individuare, negli strumenti urbanistici, ambiti in cui la locazione breve fosse ammessa o sottoposta a condizioni: percentuali massime di unità residenziali destinabili all’uso, limiti agli interventi edilizi collegati, requisiti dimensionali e qualitativi aggiuntivi, dotazioni territoriali da garantire come condizione del cambio d’uso.

Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato gli artt. 4 e 5 davanti alla Corte costituzionale, lamentando tra l’altro la violazione della competenza statale in materia di concorrenza, della libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.), del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.) e dell’art. 23-ter del Testo unico edilizia come riformato dal D.L. 69/2024 “Salva Casa”.

Affitti brevi e cambio di destinazione d’uso: cosa ha deciso la Corte

La decisione (Presidente Amoroso, redattore Pitruzzella; udienza del 7 luglio 2026, deposito del 9 ottobre 2026) si articola su due livelli, e conviene tenerli distinti perché il messaggio per i tecnici non è “liberi tutti”.

Le Regioni possono legiferare sugli affitti brevi

La Corte ha respinto le censure fondate sulla tutela della concorrenza. La disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso rientra nel governo del territorio e, per gli aspetti ricettivi, nella materia del turismo: ambiti nei quali Regioni e Comuni sono, in linea di principio, i livelli più adatti a bilanciare gli interessi in gioco. La Consulta riconosce che contenere l’overtourism, con i suoi effetti sulla disponibilità di alloggi per residenti, studenti e lavoratori, è un obiettivo meritevole di tutela, e ammette forme di contingentamento in zone determinate, purché non si traducano in divieti assoluti.

Ma lo strumento scelto è irragionevole e sproporzionato

Le scelte regionali restano soggette a un test di proporzionalità: il mezzo deve essere idoneo, necessario e non eccessivo rispetto allo scopo. L’art. 4 non lo supera per due ragioni.

• Disparità di trattamento. Le strutture extralberghiere, gestite in forma imprenditoriale e quindi con un uso turistico più intenso, possono mantenere la destinazione residenziale; il privato che affitta occasionalmente, anche in forma non imprenditoriale, era invece obbligato al cambio d’uso. Per la Corte questa disparità è irragionevole perché non persegue alcun fine meritevole di protezione e prescinde dall’intensità effettiva dell’uso.
• Sproporzione territoriale. L’obbligo valeva in tutti i Comuni della regione, mentre la pressione turistica è concentrata in aree circoscritte (centri storici, città d’arte, località costiere). Una misura generalizzata per un problema localizzato non è necessaria.

L’art. 5, costruito interamente sul nuovo istituto dell’art. 4, cade di conseguenza. Le altre censure (livelli essenziali, art. 23-ter, sussidiarietà) sono state assorbite e non esaminate.

Il principio affermato

Regioni e Comuni possono regolare gli affitti brevi attraverso la leva urbanistica, ma non possono trasformare automaticamente ogni locazione turistica di breve durata in un mutamento di destinazione d’uso su tutto il territorio. Le misure devono essere mirate alle zone dove il problema esiste, graduate in base all’intensità dell’uso e coerenti con la disciplina statale dei cambi d’uso.

Cosa cambia per progettisti, direttori dei lavori e tecnici

La sentenza ha effetti immediati in Emilia-Romagna ma offre indicazioni utili ovunque, Abruzzo compreso, perché altre Regioni e diversi Comuni stanno valutando norme simili.

Per le pratiche in Emilia-Romagna

• Venuti meno gli artt. 4 e 5, non esiste più una destinazione d’uso urbanistica “locazione breve”: destinare un alloggio ad affitti brevi non richiede, per effetto di quella legge, una SCIA di cambio d’uso. Restano naturalmente i titoli necessari per eventuali opere edilizie.
• Le eventuali pratiche presentate in attuazione della legge vanno riesaminate caso per caso con il Comune, anche in relazione a diritti di segreteria e contributi versati. Le previsioni di piano adottate dai Comuni sulla base dell’art. 5 perdono il loro fondamento legislativo regionale.

Per tutti i tecnici

• Verificare sempre la disciplina locale. La sentenza non vieta ai Comuni di intervenire: ammette limitazioni in ambiti determinati, purché proporzionate e rispettose dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001. Prima di rassicurare un cliente conviene leggere PRG/PUG, regolamento edilizio e regolamenti comunali sul turismo.
• Distinguere locazione breve e struttura ricettiva. La Corte valorizza la differenza tra uso occasionale non imprenditoriale e gestione imprenditoriale. Quando l’attività assume caratteri imprenditoriali o rientra nelle tipologie extralberghiere disciplinate dalla legge regionale sul turismo, il quadro dei requisiti cambia: va valutato caso per caso.
• Non dimenticare i requisiti di sicurezza. Indipendentemente dalla destinazione urbanistica, chi affitta per finalità turistiche deve ottenere il Codice identificativo nazionale (CIN) e dotare l’unità dei dispositivi previsti dalla normativa statale (rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, estintori).
• Stato legittimo prima di tutto. Anche se il cambio d’uso non è più necessario, l’immobile deve essere urbanisticamente regolare: un appartamento con difformità resta un rischio, specie se il proprietario intende venderlo o chiedere bonus. La verifica dello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo unico edilizia è il primo passo; ne parliamo nella pagina dedicata alle pratiche edilizie.
• Pianificatori e consulenti degli enti. Chi supporta un Comune nella redazione di norme sugli affitti brevi ha ora una griglia chiara: perimetrare le zone critiche con dati, modulare le misure sull’intensità d’uso, evitare divieti assoluti e obblighi indiscriminati.

Riferimenti normativi citati

• Legge Regione Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10, artt. 4 e 5 (dichiarati illegittimi)
• Costituzione, artt. 3, 41, 117 e 118
• D.P.R. 380/2001, art. 23-ter (mutamento d’uso urbanisticamente rilevante), come modificato dal D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024; art. 9-bis, comma 1-bis (stato legittimo)
• D.L. 145/2023, art. 13-ter (Codice identificativo nazionale e requisiti di sicurezza delle unità in locazione turistica)
• Direttiva 2006/123/CE (direttiva servizi)
• Corte costituzionale, sentenza n. 186/2025 (richiamata in materia di zonizzazione)

Estremi della sentenza

Corte costituzionale, sentenza 9 ottobre 2026, n. 164 (ECLI:IT:COST:2026:164) – Presidente Giovanni Amoroso, Redattore Giovanni Pitruzzella – decisione del 7 luglio 2026, deposito in cancelleria del 9 ottobre 2026 – giudizio di legittimità costituzionale in via principale promosso dal Presidente del Consiglio dei ministri (ric. n. 2/2026). Testo ufficiale: cortecostituzionale.it – sentenza n. 164/2026.

Quando rivolgersi a un tecnico

Prima di destinare un immobile agli affitti brevi è utile verificarne la regolarità urbanistica e catastale, lo stato legittimo, la disciplina comunale applicabile e i requisiti di sicurezza. Per una valutazione del caso concreto a San Salvo, Vasto e dintorni si può contattare lo Studio Tecnico Sabatini.

Domande frequenti

Per fare affitti brevi serve il cambio di destinazione d’uso?

Non in via generale. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164/2026, ha dichiarato illegittima la legge dell’Emilia-Romagna che imponeva il cambio d’uso per tutte le locazioni brevi. I Comuni possono però introdurre misure mirate e proporzionate in zone determinate: occorre verificare sempre la disciplina urbanistica locale.

Cosa ha deciso la Corte costituzionale con la sentenza 164/2026?

Ha dichiarato illegittimi gli artt. 4 e 5 della L.R. Emilia-Romagna n. 10/2025 per violazione degli artt. 3 e 41 Cost.: la norma trattava le locazioni brevi occasionali peggio delle strutture extralberghiere e si applicava a tutta la regione, mentre l’overtourism riguarda aree circoscritte. Ha invece respinto le censure sulla tutela della concorrenza.

I Comuni possono ancora limitare gli affitti brevi?

Sì. La Corte riconosce che contenere l’overtourism è un interesse meritevole di tutela e ammette il contingentamento in zone determinate, purché non si traduca in un divieto assoluto e rispetti il principio di proporzionalità e l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.

Quali adempimenti restano per chi affitta per brevi periodi?

Restano l’ottenimento del Codice identificativo nazionale (CIN), i dispositivi di sicurezza previsti dalla normativa statale (rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori), la regolarità urbanistica dell’immobile e gli eventuali obblighi regionali e comunali di settore.

Fonti

• Corte costituzionale, sentenza n. 164/2026 (testo ufficiale)