Vendere casa ereditata: quali tasse si pagano e cosa serve per il rogito

Chi vuole vendere casa ereditata, nella maggior parte dei casi, non paga la plusvalenza: la legge esclude dalla tassazione gli immobili ricevuti per successione, anche se la vendita avviene pochi mesi dopo la morte del proprietario. Le imposte sul trasferimento restano a carico di chi compra, ma per arrivare al rogito senza sorprese servono alcuni passaggi: dichiarazione di successione, voltura catastale, accettazione dell’eredità trascritta e conformità catastale. Ci sono poi tre situazioni in cui le tasse ricompaiono: le quote comprate dai coeredi, i terreni edificabili e la decadenza dall’agevolazione prima casa ottenuta in successione.

In breve

Sulla casa ricevuta in eredità non si paga la plusvalenza, qualunque sia il prezzo di vendita e anche prima dei cinque anni. Imposta di registro, ipotecaria e catastale della compravendita sono pagate dall’acquirente. Chi vende sostiene i costi per mettere in regola l’immobile (successione, voltura, trascrizione dell’accettazione, eventuale aggiornamento della planimetria, APE) e paga l’IMU fino al rogito. Le eccezioni da verificare sono le quote acquistate dai coeredi, i terreni edificabili e la vendita entro cinque anni di una casa ereditata con le agevolazioni prima casa.

Cosa dice la norma

La regola principale è nell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (D.P.R. 917/1986): sono redditi tassabili le plusvalenze, cioè la differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto, realizzate vendendo un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Per l’erede, quindi, il termine dei cinque anni non conta.

La stessa esclusione vale per la plusvalenza introdotta dalla Legge di bilancio 2024 sugli immobili oggetto di Superbonus venduti entro dieci anni dalla fine dei lavori (art. 67, comma 1, lettera b-bis): l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 208/2024, ha chiarito che se l’immobile è in parte ereditato e in parte acquistato, la plusvalenza riguarda solo la quota acquistata a titolo oneroso.

Restano tassati, anche se ereditati, i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria: per loro il costo di riferimento è il valore dichiarato nella successione, aumentato dell’imposta di successione pagata (art. 68, comma 2, TUIR).

Dal 1° gennaio 2027 il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e il testo unico dell’imposta di registro (D.Lgs. 123/2025) sostituiranno la numerazione degli articoli citati: per le vendite del 2026 valgono le norme attuali, e i riferimenti andranno aggiornati per i rogiti dal prossimo anno.

Vendere casa ereditata: quali tasse paga chi vende

La tabella riassume chi paga cosa in una vendita tra privati.

Il valore catastale è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri fabbricati abitativi): per il calcolo passo per passo vedi la guida su come si calcola il valore catastale di una casa. Ricorda che le parti sono comunque obbligate in solido verso il Fisco per l’imposta di registro (art. 57 D.P.R. 131/1986).

Le informazioni di questo articolo sono generali: il trattamento fiscale del singolo caso va verificato con il notaio o con il commercialista prima del preliminare.

Le tre eccezioni in cui le tasse ricompaiono

Quote acquistate dai coeredi

Se un erede ha comprato la quota di un fratello o di un altro coerede e rivende l’intero immobile entro cinque anni da quell’acquisto, la quota comprata è soggetta a plusvalenza. La quota ereditata resta esclusa. Il caso della divisione ereditaria con conguaglio va esaminato a parte con il notaio, perché la qualificazione dell’atto incide sul risultato.

Terreni edificabili

Il terreno edificabile ereditato genera plusvalenza tassabile a ogni vendita, senza limiti di tempo. La base è la differenza tra prezzo e valore dichiarato in successione.

Decadenza dall’agevolazione prima casa ottenuta in successione

L’erede che aveva i requisiti prima casa ha pagato le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (art. 69, commi 3 e 4, L. 342/2000) anziché nella misura del 2% e dell’1% del valore. Se vende la casa entro cinque anni e non acquista un’altra abitazione principale entro un anno, perde il beneficio: paga la differenza d’imposta, una sanzione del 30% e gli interessi (nota II-bis, comma 4, art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986). Dal 2025, chi compra prima la nuova casa con le agevolazioni ha due anni per vendere quella preposseduta (Legge di bilancio 2025).

Esempio numerico

L’esempio è indicativo e serve solo a mostrare il metodo di calcolo.

Caso 1 – casa interamente ereditata. Giulia eredita nel 2024 l’appartamento della madre e lo vende nel 2026 a 160.000 euro. Plusvalenza tassabile: zero, anche se il prezzo supera di molto il valore dichiarato in successione.

Caso 2 – quota comprata dal fratello. Marco e il fratello ereditano la casa al 50%. Nel 2025 Marco compra la metà del fratello per 70.000 euro più 4.000 euro di imposte e spese. Nel 2026 vende l’intero immobile a 160.000 euro.

1. Metà ereditata (80.000 euro di prezzo): esclusa dalla plusvalenza.
2. Metà acquistata da meno di cinque anni: 80.000 ? 74.000 = 6.000 euro di plusvalenza.
3. Con l’imposta sostitutiva del 26% richiesta al notaio: 6.000 × 26% = 1.560 euro.

Caso 3 – decadenza prima casa. Giulia aveva ottenuto in successione le imposte fisse (200 + 200 euro) su una casa con valore catastale di 90.000 euro. Le imposte ordinarie sarebbero state il 3%, cioè 2.700 euro. Se vende entro cinque anni senza riacquistare entro un anno, deve versare la differenza di 2.300 euro più la sanzione del 30% (690 euro) e gli interessi: circa 2.990 euro oltre interessi.

Procedura passo per passo

1. Verifica la dichiarazione di successione: deve essere presentata (entro 12 mesi dal decesso) e le imposte pagate. Scadenze e costi sono spiegati nella guida sulla dichiarazione di successione.
2. Controlla la visura catastale: gli eredi devono risultare intestatari con le quote corrette. Se la voltura catastale dopo la successione non è andata a buon fine, va completata prima del rogito.
3. Verifica la conformità catastale: l’atto deve contenere la dichiarazione che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Una planimetria vecchia o difforme blocca la vendita; sul rapporto tra catasto e titoli edilizi vedi l’articolo sulla conformità catastale e urbanistica prima del rogito.
4. Accettazione dell’eredità: la vendita stessa vale come accettazione tacita (art. 476 c.c.) e il notaio ne cura la trascrizione per garantire la continuità dei passaggi nei registri immobiliari (artt. 2648 e 2650 c.c.).
5. Accordo tra coeredi: per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari.
6. Prepara l’APE e i documenti edilizi, poi firma il preliminare e il rogito.

Documenti, uffici e modalità

Servono: ricevuta della dichiarazione di successione, visura e planimetria catastale aggiornate, atto di provenienza del defunto, titoli edilizi, APE, documenti dei coeredi ed eventuale certificato di destinazione urbanistica per i terreni. Visure e planimetrie si ottengono dai servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate; le ispezioni ipotecarie dal Servizio di pubblicità immobiliare competente. Dal 18 dicembre 2025, per i vecchi passaggi ereditari mai trascritti, la L. 182/2025 (art. 41) consente di trascrivere l’accettazione sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, senza ricorrere al giudice.

Costi e tempi

I tributi per la trascrizione dell’accettazione e gli onorari del notaio variano da caso a caso: il preventivo va chiesto prima del preliminare. L’aggiornamento della planimetria con DOCFA comporta tributi catastali di 70 euro per unità oltre all’onorario del tecnico. I tempi dipendono dallo stato dei documenti: con successione, voltura e planimetria in ordine, la vendita segue i tempi di una normale compravendita.

Errori frequenti

• Fissare il prezzo nel preliminare senza aver controllato intestazione e planimetria.
• Dimenticare che le quote comprate dai coeredi seguono regole diverse.
• Vendere entro cinque anni la casa ereditata con le agevolazioni prima casa senza pianificare il riacquisto.
• Non verificare le aliquote IMU del proprio Comune per il saldo dell’anno della vendita.

Responsabilità dei soggetti coinvolti

Gli eredi rispondono della correttezza della dichiarazione di successione e delle dichiarazioni rese in atto. Il notaio verifica provenienza, trascrizioni e conformità catastale dichiarata dagli intestatari. Il tecnico abilitato redige e firma la variazione catastale e l’APE, attestando lo stato dell’immobile.

Quando serve un tecnico

Serve un tecnico quando la planimetria non corrisponde allo stato reale, quando la visura riporta dati errati o intestazioni incomplete, quando l’immobile ereditato non è mai stato accatastato correttamente o quando occorre una stima del valore per accordarsi tra coeredi. Lo Studio Tecnico Ing. Marco Sabatini segue verifiche catastali, aggiornamenti delle planimetrie e stime degli immobili a San Salvo, Vasto e in provincia di Chieti. Scopri il servizio di catasto e stime immobiliari oppure scrivici dalla pagina contatti: ti diciamo quale pratica serve, con tempi e costi.

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Domande frequenti

Se vendo casa ereditata pago la plusvalenza?

No, gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla plusvalenza dall’art. 67 del TUIR, anche se la vendita avviene prima dei cinque anni. Fanno eccezione i terreni edificabili e le quote eventualmente comprate dai coeredi negli ultimi cinque anni.

Devo aspettare cinque anni per vendere una casa ereditata?

No, il termine dei cinque anni non riguarda gli immobili ereditati. Conta solo se in successione hai ottenuto le agevolazioni prima casa: in quel caso la vendita entro cinque anni senza riacquisto entro un anno fa perdere il beneficio.

Chi paga le imposte quando si vende una casa ereditata?

Imposta di registro, ipotecaria e catastale della compravendita sono a carico dell’acquirente, come in ogni vendita tra privati. Chi vende paga i costi per mettere in regola l’immobile, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità e l’IMU fino al giorno del rogito.

Si può vendere una casa ereditata senza aver fatto la successione?

In pratica no: il notaio richiede la dichiarazione di successione presentata, la voltura e la trascrizione dell’accettazione per garantire all’acquirente la continuità dei passaggi di proprietà. La successione va quindi completata prima del rogito.

Se uno dei coeredi non vuole vendere cosa succede?

Per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari. Ciascun coerede può vendere la propria quota, ma gli altri hanno diritto di prelazione, oppure chiedere la divisione ereditaria, anche in via giudiziale.

Fonti

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 – TUIR, artt. 67 e 68 (Normattiva)
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Testo unico dell’imposta di registro, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa (Normattiva)
• Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69 (Normattiva)
• Risposta a interpello n. 208/2024 – plusvalenza Superbonus e immobili ereditati (Agenzia delle Entrate, 23/10/2024)
• Acquisto prima casa – Quando si decade dall’agevolazione (Agenzia delle Entrate)
• L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (Agenzia delle Entrate, guida 2024)
• Vendere casa ereditata (Notaionline)
• La rivoluzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità – L. 182/2025 (Studio Cataldi)