Posso frazionare un appartamento in due? Titolo edilizio, requisiti e limiti

Sì, si può frazionare un appartamento in due, ma solo se il progetto rispetta i requisiti igienico-sanitari, le norme del Comune e, in condominio, il regolamento. Se le opere sono interne, il volume complessivo non cambia e resta la destinazione residenziale, il frazionamento è manutenzione straordinaria e di regola basta la CILA; servono invece la SCIA o il permesso di costruire quando si toccano le strutture o i prospetti. Prima di iniziare va verificato lo stato legittimo dell’immobile, perché non si frazionano unità con abusi pregressi.

Frazionare un appartamento: la risposta breve

Il D.P.R. 380/2001, all’art. 3, comma 1, lettera b), comprende nella manutenzione straordinaria anche il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva dell’edificio e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. La regola, introdotta dallo Sblocca Italia (D.L. 133/2014) e riformulata dal D.L. 76/2020, rende di regola sufficiente la CILA per dividere un alloggio di 120 mq in due da 60 mq con soli tramezzi, impianti e un secondo ingresso dal pianerottolo.

Quale titolo edilizio serve

Sul punto più delicato, i prospetti, il TAR Campania n. 3999/2025 ha confermato che la divisione di un appartamento in due unità con nuova finestra e apertura su muratura portante, in zona vincolata, non è manutenzione straordinaria ma ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire. Fuori dai vincoli, l’art. 3, lett. b), ammette nella manutenzione straordinaria anche modifiche ai prospetti necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità, se conformi alla disciplina urbanistica; l’art. 10, lett. c), richiede invece il permesso di costruire quando si modificano i prospetti di immobili sottoposti a tutela. Per le modifiche esterne serve quindi una valutazione sul singolo progetto e sul regolamento edilizio del Comune. Il quadro generale dei titoli è nella nostra guida completa alle pratiche edilizie.

I requisiti che le due nuove unità devono rispettare

Superfici e altezze minime

Il riferimento nazionale resta il D.M. 5 luglio 1975: altezza minima dei locali abitabili di 2,70 m (2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli), alloggio monostanza di almeno 28 mq per una persona e 38 mq per due, camera singola di 9 mq, doppia di 14 mq, soggiorno di 14 mq, aerazione e illuminazione naturale dirette con superficie finestrata non inferiore a 1/8 del pavimento.

Il Salva Casa ha introdotto all’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001 la possibilità di asseverare la conformità igienico-sanitaria con altezze fino a 2,40 m e monolocali fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due. La deroga però è condizionata: occorre rispettare i requisiti di adattabilità del D.M. 236/1989 e, in alternativa, un intervento di recupero dell’intero edificio che migliori le condizioni igienico-sanitarie oppure soluzioni progettuali che compensino le dimensioni ridotte, come una maggiore ventilazione naturale. Non è un via libera generalizzato ai mini-alloggi: ne abbiamo parlato nell’articolo sulle dimensioni minime degli immobili dopo il Salva Casa.

Norme comunali e regionali

Molti regolamenti edilizi fissano una superficie minima per le unità derivate, limitano i monolocali o chiedono parcheggi aggiuntivi o la loro monetizzazione. Le regole cambiano da Comune a Comune: a San Salvo, Vasto e nel Vastese vanno lette le norme del piano regolatore e il regolamento edilizio prima di disegnare la pianta.

Impianti, ingressi e prestazioni

Ogni unità deve avere ingresso autonomo, impianti propri con dichiarazione di conformità, cucina o angolo cottura e un bagno completo; per vendere o affittare servirà un APE per ciascuna.

Condominio, catasto e contributo di costruzione

In condominio l’art. 1122 del codice civile impone di dare preventiva notizia all’amministratore delle opere nella propria unità; se si interviene su parti comuni (muri maestri, facciata, colonne di scarico) servono le verifiche di legge e, nei casi previsti, la delibera. Un regolamento di natura contrattuale può vietare il frazionamento o la destinazione a certi usi: va letto prima di tutto. Le tabelle millesimali andranno ripartite tra le nuove unità.

Al catasto il frazionamento si dichiara con DOCFA, che crea due nuovi subalterni con planimetrie e rendite distinte; il tributo speciale catastale dal 1° gennaio 2025 è di 70 euro per ciascuna unità dichiarata. Il DOCFA non sostituisce la pratica edilizia e va presentato a fine lavori.

Sul contributo di costruzione l’art. 17, comma 4, del D.P.R. 380/2001 prevede che per la manutenzione straordinaria con aumento del carico urbanistico il contributo sia commisurato alle sole opere di urbanizzazione, purché aumenti la superficie calpestabile. Il rinvio a una norma nel frattempo abrogata (art. 6, comma 2, lett. a) rende il testo incerto e la prassi comunale non è uniforme: va verificato con l’ufficio tecnico prima della pratica.

Procedura passo passo

1. Accesso agli atti e verifica dello stato legittimo dell’appartamento e dell’edificio.
2. Rilievo e studio di fattibilità: superfici, altezze, finestre, posizione di bagni, cucine e scarichi.
3. Verifica del regolamento condominiale e del regolamento edilizio comunale.
4. Progetto e scelta del titolo (CILA, SCIA o permesso), con eventuale pratica sismica e autorizzazione paesaggistica.
5. Comunicazione all’amministratore e, se servono opere sulle parti comuni, delibera.
6. Lavori, dichiarazioni di conformità degli impianti, comunicazione di fine lavori.
7. DOCFA, APE delle due unità e segnalazione certificata di agibilità quando richiesta: i passaggi sono spiegati nella guida alla segnalazione certificata di agibilità.

Tempi e costi indicativi

Con la CILA i lavori possono iniziare dalla presentazione della pratica; con la SCIA dalla presentazione, salvo i tempi della pratica sismica; con il permesso di costruire servono in genere 60-90 giorni, che nella realtà dei Comuni della provincia di Chieti possono allungarsi. Per la parte tecnica (rilievo, progetto, pratica, direzione lavori, DOCFA e APE) la stima dello studio per un frazionamento semplice in CILA è di 2.500-5.000 euro, oltre a diritti di segreteria, tributi catastali ed eventuali oneri comunali. Le opere edili e impiantistiche dipendono dalla pianta di partenza e vanno preventivate dall’impresa.

Errori e rischi

L’errore più frequente è frazionare “di fatto”, presentando solo il DOCFA: al catasto risultano due unità, al Comune una sola, e l’immobile diventa difficile da vendere e da finanziare. Le opere senza titolo espongono alle sanzioni degli artt. 37 e 33 del D.P.R. 380/2001 o al ripristino; la regolarizzazione con gli artt. 36 o 36-bis è possibile solo se il frazionamento rispetta le norme. Unità sotto i minimi, infine, non ottengono l’agibilità.

Conclusioni

Frazionare un appartamento è ammesso e spesso conveniente, partendo da tre verifiche: stato legittimo, requisiti igienico-sanitari delle due unità, norme del Comune e del condominio. Con opere interne basta la CILA; se si toccano strutture o facciate il titolo cambia.

Quando rivolgersi a un tecnico

Il tecnico serve fin dal primo sopralluogo, perché la fattibilità dipende da misure, finestre e scarichi. Lo studio segue frazionamenti e accorpamenti a San Salvo, Vasto e nei Comuni vicini, dalla verifica dello stato legittimo al DOCFA finale: trovate i servizi nella pagina dedicata alle pratiche edilizie a San Salvo e Vasto.

Domande frequenti

Per frazionare un appartamento basta la CILA?

Basta la CILA quando le opere sono interne e non strutturali, la volumetria complessiva dell’edificio non cambia e resta la destinazione residenziale. Se si interviene su muri portanti o solai serve la SCIA con la pratica sismica; se si modificano i prospetti si valuta la ristrutturazione con SCIA, e il permesso di costruire è necessario per gli immobili tutelati o quando aumenta il volume.

Qual è la superficie minima per ricavare due appartamenti?

Secondo il D.M. 5 luglio 1975 un monolocale deve avere almeno 28 mq per una persona e 38 mq per due. Il Salva Casa consente di scendere fino a 20 e 28 mq solo alle condizioni dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001. Molti regolamenti comunali fissano soglie più alte per le unità derivate da frazionamento.

Il condominio può impedire il frazionamento?

Può impedirlo se il regolamento condominiale di natura contrattuale lo vieta espressamente. In assenza di divieti, il condomino deve comunque dare preventiva notizia all’amministratore secondo l’art. 1122 del codice civile e ottenere la delibera se le opere coinvolgono parti comuni come facciata, muri maestri o colonne di scarico.

Si pagano gli oneri di urbanizzazione per frazionare?

Dipende dal Comune. L’art. 17, comma 4, del D.P.R. 380/2001 limita il contributo alle sole opere di urbanizzazione quando la manutenzione straordinaria aumenta carico urbanistico e superficie calpestabile, ma il testo contiene un rinvio superato e la prassi non è uniforme.

Quanto costa frazionare un appartamento in due?

Per la parte tecnica di un frazionamento semplice in CILA la stima dello studio è di 2.500-5.000 euro, tra rilievo, progetto, pratica, direzione lavori, DOCFA e APE. Si aggiungono diritti di segreteria, 70 euro di tributo catastale per unità, eventuali oneri comunali e le opere.

Fonti

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 3, 6-bis, 17, 22, 24 (Normattiva)
• Art. 17 del Testo unico edilizia, testo vigente (Brocardi)
• Frazionamento appartamenti: quando serve il permesso di costruire – TAR Campania n. 3999/2025 (Ingenio, 10/06/2025)
• Frazionamento con aumento del carico urbanistico in CILA (Studio tecnico Pagliai, agg. 23/04/2025)
• Cambio d’uso in abitazione: quando il Salva Casa consente il monolocale sotto i 28 mq (LavoriPubblici.it, 22/09/2026)
• Frazionamento immobiliare: permessi, requisiti, costi e Catasto (Edilizia.com, agg. 17/07/2026)