Migliorare la classe energetica di un appartamento anni ’60-’80: priorità e costi

Migliorare la classe energetica di un appartamento costruito tra gli anni ’60 e ’80 è possibile, ma l’ordine degli interventi conta quanto gli interventi stessi. In questa guida spieghiamo da dove partire, cosa rende di più in classe APE e in bolletta e quali errori evitare, con un occhio al clima della costa abruzzese.

Perché gli appartamenti anni ’60-’80 sono quasi sempre in classe F o G

Gli edifici residenziali costruiti prima della Legge 373/1976 e, di fatto, fino agli anni ’90 hanno strutture in cemento armato con tamponature in laterizio a cassa vuota, solai senza isolamento, pilastri e travi che formano ponti termici, infissi in legno o alluminio senza taglio termico con vetro singolo. Non sorprende che, secondo il Rapporto ENEA-CTI 2025 sugli APE emessi nel 2024, il 45,3% degli immobili residenziali certificati sia ancora nelle classi F e G.

La classe energetica, secondo il DM 26/06/2015 (Linee guida nazionali per l’APE), si ricava dall’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPgl,nren, confrontato con quello di un edificio di riferimento: la scala va da G ad A4. Questo ha una conseguenza pratica che molti sottovalutano: la classe migliora sia riducendo il fabbisogno (involucro) sia sostituendo energia fossile con energia rinnovabile (impianti).

Le priorità per migliorare la classe energetica

1. Prima la diagnosi, poi i preventivi

Il primo passo è un APE o, meglio, una diagnosi energetica che simuli i diversi scenari: quanto vale il cappotto, quanto gli infissi, quanto la pompa di calore, da soli e combinati. Senza questo confronto si rischia di comprare l’intervento proposto dal primo installatore invece di quello più efficace per l’immobile. L’APE contiene già una sezione di raccomandazioni, come spiegato nell’articolo su come si redige l’APE e cosa contiene.

2. Ridurre le dispersioni dell’involucro

L’isolamento è l’intervento che dura di più e che rende efficaci tutti gli altri. In un appartamento le superfici disperdenti dipendono dalla posizione:

• ultimo piano: la copertura o il solaio verso il sottotetto è spesso la prima dispersione e si isola con costi contenuti;
• primo piano su pilotis, androne o garage: il solaio inferiore va isolato dall’intradosso;
• pareti esterne: il cappotto è la soluzione più efficace ma richiede una delibera condominiale; in alternativa si valuta l’isolamento interno o l’insufflaggio dell’intercapedine, con verifica igrometrica.

Per la scelta del materiale rimandiamo alla guida sul cappotto termico e i materiali isolanti.

3. Sostituire gli infissi, insieme alla ventilazione

Gli infissi con vetro singolo sono la dispersione che si sente di più in termini di comfort. Sostituirli migliora la classe in modo meno spettacolare del previsto, perché le finestre rappresentano una quota limitata della superficie disperdente, ma riducono spifferi e condensa. Attenzione però: un appartamento reso ermetico senza ricambio d’aria controllato tende a sviluppare muffa sui ponti termici, come raccontato nel caso della muffa dopo il cambio degli infissi.

4. Cambiare il generatore: dove la classe fa il salto

Sostituire una caldaia a gas con una pompa di calore riduce in modo consistente l’energia primaria non rinnovabile, perché una parte del calore prodotto viene dall’aria esterna ed è conteggiata come rinnovabile. È spesso l’intervento che fa guadagnare più classi da solo. La pompa di calore va però dimensionata sui carichi dell’edificio dopo gli interventi sull’involucro: installata prima, rischia di essere sovradimensionata, più costosa e meno efficiente. Con i radiatori esistenti va verificata la temperatura di mandata necessaria.

5. Produrre energia e regolare l’impianto

Fotovoltaico (sulla copertura condominiale o in autoconsumo collettivo), valvole termostatiche e una regolazione climatica completano il quadro. Il fotovoltaico migliora l’indice non rinnovabile perché copre parte dei consumi elettrici della pompa di calore.

Tabella di confronto degli interventi

La tabella è qualitativa: il salto di classe reale dipende dall’edificio e va calcolato caso per caso.

Clima della costa abruzzese: cosa cambia

San Salvo è in zona climatica C (1.385 gradi giorno), con inverni miti ed estati calde e umide. Qui il raffrescamento pesa sempre di più e la salsedine aggredisce intonaci, ferri delle facciate e unità esterne. Ne derivano tre indicazioni: preferire isolanti e finiture adatti all’ambiente marino, prevedere schermature solari efficaci e scegliere pompe di calore reversibili con trattamenti anticorrosione per le unità esterne vicino al mare. Nei condomini anni ’70 è frequente il degrado dei frontalini e dei pilastri: conviene coordinare il cappotto con il ripristino del calcestruzzo, per non dover rifare la facciata due volte.

Costi indicativi

Per il cappotto in EPS da 12 cm le forbici di mercato riportate da Rassegna Edile sono di circa 70-95 €/m² per fornitura e posa, che salgono a 95-130 €/m² con la lana di roccia e a 100-150 €/m² con fibra di legno o sughero, più il ponteggio (circa 12-20 €/m²). Sono riferimenti medi, non preventivi: in un condominio i costi dipendono molto dallo stato della facciata. Per infissi e pompe di calore il range è troppo ampio per una cifra utile: serve un computo sul caso concreto.

Norme e incentivi vigenti (ottobre 2026)

Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione per ristrutturazione ed ecobonus è del 50% sull’abitazione principale e del 36% sugli altri immobili; la legge vigente prevede per il 2027 il 36% e il 30%, ma il disegno di legge di bilancio 2027 è in discussione e le aliquote saranno certe solo dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le caldaie a combustibili fossili sono escluse dall’ecobonus. Per le pompe di calore, in alternativa alla detrazione, si può accedere al Conto Termico 3.0, che per i privati non incentiva invece gli interventi sull’involucro.

Due novità normative da tenere presenti: dal 3 agosto 2026 il D.Lgs. 5/2026 ha esteso gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili del D.Lgs. 199/2021 anche alle ristrutturazioni importanti di secondo livello e alle ristrutturazioni dell’impianto termico; la direttiva (UE) 2024/1275 “case green” fissa per il residenziale una riduzione media dei consumi di energia primaria del 16% entro il 2030, ma il decreto italiano di recepimento non è ancora stato adottato e non prevede, allo stato, obblighi di intervento per il singolo proprietario.

Quando rivolgersi a un tecnico

Serve un tecnico abilitato per redigere l’APE ante e post intervento, simulare gli scenari, verificare i requisiti minimi del DM 26/06/2015 e la relazione tecnica ex Legge 10/1991, presentare la CILA quando necessaria, gestire la pratica ENEA per le detrazioni e coordinare la sicurezza se in cantiere opera più di un’impresa. Lo Studio Tecnico Ing. Marco Sabatini segue APE, diagnosi e progetti di efficientamento a San Salvo, Vasto e nel Vastese.

Conclusioni

L’ordine giusto è quasi sempre lo stesso: diagnosi, involucro, infissi con ventilazione, generatore dimensionato sul nuovo fabbisogno, produzione rinnovabile. Saltare i passaggi è possibile, ma in un appartamento anni ’60-’80 significa spesso spendere due volte.

Domande frequenti

Quante classi si possono guadagnare in un appartamento anni ’70?

Dipende dalla posizione nel fabbricato e dagli interventi possibili. Combinando involucro e pompa di calore sono frequenti salti di più classi, ma il risultato va calcolato con un APE di progetto prima di iniziare i lavori.

Si può migliorare la classe energetica senza il consenso del condominio?

Sì, con gli interventi interni all’unità: infissi, isolamento interno, sostituzione del generatore autonomo, valvole termostatiche. Cappotto, copertura e fotovoltaico condominiale richiedono invece una delibera.

Basta cambiare gli infissi per passare di classe?

Raramente. Gli infissi migliorano molto il comfort, ma da soli spostano poco l’indice di prestazione; l’effetto maggiore si ottiene abbinandoli a isolamento e pompa di calore.

Dopo i lavori serve un nuovo APE?

Sì, quando l’intervento modifica la prestazione energetica, come la sostituzione del generatore, degli infissi o l’isolamento dell’involucro. L’APE post intervento è anche necessario per alcuni incentivi.

Fonti

• Rapporto ENEA-CTI 2025 sulla certificazione energetica (Infobuildenergia, 27/10/2025)
• APE unico: le novità delle Linee guida DM 26/06/2015 (Ediltecnico, 10/06/2015)
• Direttiva case green, a che punto è il recepimento (Edilportale, 12/10/2026)
• Obbligo rinnovabili dal 3 agosto 2026 per ristrutturazioni e impianti termici (Infobuildenergia, 2026)
• Bonus edilizi 2026: tutte le detrazioni per la casa (Infobuildenergia, aggiornato 04/06/2026)
• Bonus casa 2027: proroga del 50% o taglio al 36% (PMI.it, 14/10/2026)
• Cappotto termico esterno: guida, costi al mq e materiali (Rassegna Edile)
• Classificazione climatica di San Salvo (Tuttitalia)