APE: come si redige, cosa serve, quanto costa e perché è importante

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che assegna a un immobile la sua classe energetica, dalla A4 alla G. Serve per vendere, affittare, pubblicare un annuncio e accedere a molti incentivi. In questa guida vediamo come si redige l’APE passo per passo, quali documenti preparare, quanto costa e perché conviene farlo bene, con le regole in vigore in Abruzzo.

Cos’è l’APE e quando è obbligatorio

L’APE descrive quanta energia serve a un edificio, in condizioni standard, per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e, negli edifici non residenziali, illuminazione e trasporto di persone. Il risultato è l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren), espresso in kWh/m² anno, che colloca l’immobile in una delle dieci classi previste dalle Linee guida nazionali del DM 26 giugno 2015, dalla A4 (la migliore) alla G.

L’obbligo discende dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005. L’APE è richiesto quando si vende un immobile o lo si concede in nuova locazione, al termine di una nuova costruzione o di una ristrutturazione importante, e ogni volta che si pubblica un annuncio di vendita o affitto, che deve riportare l’indice di prestazione e la classe energetica. È inoltre il documento di partenza per molte agevolazioni, che richiedono l’APE prima e dopo i lavori per dimostrare il miglioramento ottenuto.

Sono esclusi dall’obbligo, tra gli altri, box auto, cantine, autorimesse e depositi non climatizzati, i ruderi e gli edifici al rustico, privi delle finiture e degli impianti.

Chi può redigere l’APE

L’attestato può essere firmato solo da un soggetto certificatore abilitato ai sensi del D.P.R. 75/2013: ingegneri, architetti, geometri e periti iscritti ai rispettivi ordini e collegi con competenze nella progettazione di edifici e impianti, oppure tecnici che hanno frequentato il corso di formazione specifico con esame finale.

Il certificatore deve anche essere indipendente. Nel redigere l’APE dichiara di non trovarsi in conflitto di interessi, ad esempio per rapporti di parentela con il proprietario o per un coinvolgimento diretto nella progettazione o nella realizzazione dell’edificio.

Come si redige l’APE: le fasi del lavoro

Il percorso è sempre lo stesso, che si tratti di un monolocale a Vasto Marina o di un capannone artigianale.

1. Raccolta della documentazione. Il tecnico acquisisce i dati catastali, gli elaborati grafici disponibili e i documenti degli impianti.
2. Sopralluogo. Le Linee guida nazionali impongono almeno un sopralluogo dell’immobile da parte del certificatore. Un APE redatto “a distanza”, senza visita, non è regolare.
3. Rilievo dei dati. Durante il sopralluogo si rilevano dimensioni e orientamento dei locali, tipologia e spessore delle murature, solai e coperture, infissi e vetri, caratteristiche del generatore di calore, dei terminali, del sistema di produzione dell’acqua calda, di eventuali pompe di calore, pannelli solari o impianto fotovoltaico.
4. Calcolo. I dati vengono elaborati con un software conforme alle norme UNI/TS 11300, che calcola i fabbisogni di energia e l’indice di prestazione.
5. Classificazione e raccomandazioni. Il software attribuisce la classe energetica e il tecnico indica gli interventi migliorativi più convenienti, con la classe raggiungibile e una stima dei tempi di ritorno.
6. Firma e trasmissione. L’APE va firmato e trasmesso al catasto energetico regionale, che gli assegna un codice identificativo. Solo da quel momento il documento è valido.

La trasmissione dell’APE in Abruzzo

In Abruzzo l’attestato ha valore legale solo se rilasciato attraverso il sistema informativo regionale per la certificazione energetica, operativo dal 1° ottobre 2015 e oggi gestito sulla piattaforma APE-R Abruzzo in collaborazione con ENEA. Insieme all’APE il certificatore carica la scheda identificativa dell’impianto termico e l’ultimo rapporto di controllo di efficienza energetica, e la trasmissione richiede il versamento di un contributo per ciascun attestato.

Cosa serve: i documenti da preparare

Per ridurre tempi e costi conviene consegnare al tecnico, già al primo contatto, questa documentazione:

• visura e planimetria catastale aggiornate dell’unità immobiliare;
• titoli edilizi ed elaborati di progetto, se disponibili, utili per ricostruire stratigrafie e spessori;
• libretto di impianto di climatizzazione e ultimo rapporto di controllo di efficienza energetica della caldaia o della pompa di calore;
• schede tecniche o fatture di infissi, caldaia, climatizzatori, scaldacqua, pannelli solari e impianto fotovoltaico, se sostituiti o installati di recente;
• documentazione di lavori di efficientamento già eseguiti, come cappotto, isolamento della copertura o sostituzione degli infissi, comprese le pratiche per le detrazioni;
• dati del proprietario e, il giorno del sopralluogo, l’accesso a tutti i locali e ai locali tecnici.

Il punto che più spesso rallenta la pratica è il libretto di impianto. Se manca, o se i controlli periodici non sono stati eseguiti, conviene mettere in regola l’impianto prima di redigere l’APE: come vedremo, la mancata manutenzione fa decadere l’attestato.

Quanto costa l’APE

Non esiste una tariffa minima o un prezzo fisso: il compenso è libero e si concorda con il professionista. Il costo dipende dalla superficie e dalla complessità dell’immobile, dal numero e dal tipo di impianti, dalla documentazione disponibile e dalla distanza per il sopralluogo.

Le cifre sono indicative e vanno verificate caso per caso con un preventivo. Al compenso del tecnico si aggiungono il contributo regionale per la trasmissione e gli oneri di legge.

Diffidate delle offerte online a poche decine di euro “senza sopralluogo”: un APE redatto senza visita è irregolare, espone il certificatore a sanzioni e può creare problemi al momento del rogito o del contratto di locazione. Un attestato sbagliato, inoltre, non vi dice davvero quali interventi convengono sul vostro immobile.

Quanto dura l’APE e quando va rifatto

L’APE ha una validità massima di dieci anni dal rilascio, a condizione che gli impianti termici siano sottoposti ai controlli di efficienza energetica previsti. Se un controllo non viene eseguito, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui il controllo era dovuto.

Va invece aggiornato prima della scadenza dopo ogni intervento che modifica la prestazione dell’edificio, come la sostituzione del generatore di calore, il rifacimento degli infissi, la posa di un cappotto termico o una ristrutturazione importante.

Perché l’APE è importante

È un obbligo con sanzioni precise

L’art. 15 del D.Lgs. 192/2005 prevede sanzioni amministrative sia per il professionista sia per le parti del contratto.

Incide sul valore dell’immobile

La classe energetica è ormai uno dei primi dati che un acquirente o un inquilino guarda negli annunci, insieme al prezzo e alla metratura. A parità di zona e superficie, un immobile in classe alta costa meno da gestire e si vende o si affitta più facilmente.

È la base per gli incentivi e per pianificare i lavori

Le raccomandazioni dell’APE sono il punto di partenza per decidere se sostituire la caldaia con una pompa di calore, isolare la copertura o installare un impianto fotovoltaico, e molti incentivi richiedono l’attestato prima e dopo l’intervento.

Guarda alla direttiva europea “case green”

La Direttiva (UE) 2024/1275 prevede un nuovo modello di APE armonizzato in tutta l’Unione, con una scala A–G comune. Il termine per il recepimento era il 29 maggio 2026, ma il passaggio non è automatico: serve un decreto legislativo nazionale, e fino ad allora gli attestati si redigono con le regole del DM 26 giugno 2015, mentre quelli già emessi restano validi fino alla loro scadenza. Nel frattempo è entrato in vigore il 3 giugno 2026 il nuovo decreto sui requisiti minimi di prestazione energetica del MASE.

Quando rivolgersi a un tecnico

Conviene contattare il certificatore appena si decide di vendere o affittare, non a ridosso del rogito: così c’è il tempo di recuperare il libretto di impianto, eseguire l’eventuale controllo della caldaia e pubblicare l’annuncio già con la classe corretta. Lo Studio Tecnico Ing. Marco Sabatini redige APE per abitazioni, uffici, locali commerciali e strutture ricettive a San Salvo, Vasto e in provincia di Chieti, con sopralluogo, trasmissione al catasto energetico regionale e indicazione degli interventi migliorativi. Per un preventivo potete contattarci o scriverci su WhatsApp.

Per approfondire: cosa serve per redigere un APE, perché l’APE è essenziale e il nostro simulatore fotovoltaico e accumulo per valutare uno degli interventi più efficaci sulla classe energetica.

Domande frequenti

Quanto tempo serve per avere l’APE?

Con la documentazione completa, di norma bastano pochi giorni lavorativi dal sopralluogo alla trasmissione. I tempi si allungano se manca il libretto di impianto o se l’impianto deve essere prima messo in regola.

L’APE è obbligatorio per affittare una casa vacanze?

In generale sì. La normativa non esclude le locazioni brevi e l’obbligo di indicare indice e classe energetica vale per ogni annuncio di locazione, compresi quelli sui portali di prenotazione: per una casa vacanze conviene quindi avere sempre un APE valido.

Posso vendere casa con un APE scaduto?

No. L’attestato deve essere in corso di validità alla data dell’atto; se è scaduto o decaduto per mancati controlli dell’impianto va redatto un nuovo APE.

Serve l’APE per un immobile senza impianto di riscaldamento?

In generale sì, se l’immobile è un’abitazione o comunque un locale destinato a essere climatizzato: il calcolo si esegue simulando un impianto standard. Sono esclusi solo i casi previsti dalle Linee guida, come box, cantine e ruderi.

Il proprietario deve essere presente al sopralluogo?

Non necessariamente, ma qualcuno deve garantire l’accesso a tutti i locali e all’impianto. La presenza del proprietario aiuta a ricostruire lavori e materiali non documentati.

Fonti

• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 – Normattiva
• D.P.R. 16 aprile 2013, n. 75 – Normattiva
• Sistema APE-R Abruzzo, guida per i certificatori – ENEA / Regione Abruzzo
• Regione Abruzzo: certificazione energetica degli edifici, trasmissione APE – LavoriPubblici.it
• APE dal 29 maggio 2026: cosa cambia davvero in Italia – LavoriPubblici.it (29/05/2026)
• Direttiva Case Green e nuovo APE – PMI.it